Ley de la vivienda para inversión inmobiliarias

Ley de vivienda: estos son sus puntos principales y así afectará a la inversión. Actualización 2023

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Actualización. En qué punto está la Ley de la vivienda en 2023

Aunque la ley de la vivienda propuesta el 1 de febrero de 2022 tenía visos de aprobarse rápidamente lo cierto es que aún no está en vigor y se encuentra en fase parlamentaria. 
El Gobierno ha anunciado recientemente que tras recibir 860 enmiendas prevé dar luz verde a la ley en febrero, entrando en vigor en septiembre de 2023.

Tabla de contenidos

¿Qué novedades se plantean incluir en 2023?

  • El inquilino podrá pedir prórrogas anuales en zonas tensionadas con un máximo de 3 años con rentas congeladas a particulares y empresas con menos de 10 propiedades sin que se sepa si se va a establecer un mínimo de propiedades.
  •  Penalización fiscal a propietarios de vivienda vacía. Se prevé que los ayuntamientos apliquen un recargo del 50% en la cuota líquida del IBI a las que permanezcan desocupas sin justificación más de 2 años, el 100% si la vivienda permanece vacía más de 3 años y del 150% si el propietario tiene 4 inmuebles desocupados en el mismo término municipal. Aunque esta medida ya formaba parte del anteproyecto de 2022, ahora se han ampliado los supuestos.
  • Se planea rebajar el número de viviendas que definen a un gran propietario o tenedor, actualmente fijado en 10 o una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados. Aún no se sabe qué el número de viviendas que identificarán a un gran propietario.

¿Qué contiene el anteproyecto aprobado en febrero de 2022?

El 1 de febrero de 2022 el Consejo de ministros aprobó el anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda. Un texto que, tras esta luz verde, se dirige a las Cortes con el objetivo de conseguir su aprobación definitiva. Se trata de una legislación que ha dado mucho que hablar en los últimos meses y que encuentra clara oposición por parte de propietarios de viviendas destinadas al alquiler. 

¿Qué novedades trae la ley de vivienda? ¿Cómo va a afectar a todos los actores del mercado de la vivienda? 

Para entrar en materia es interesante recordar que hace unos meses, en octubre de 2021, se publicó el anteproyecto de ley. Un texto que causó bastante revuelo y que en Inviertis analizamos en este artículo

Un anteproyecto de ley que también llegó al Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Este organismo emitió un informe desfavorable no vinculante pero que sí propició algunos cambios en el texto. 

Este texto, ya aprobado en el Consejo de ministros, se prepara para ser tramitado por la vía de urgencia en las Cortes. Y, en cuanto finalicen todos los trámites, la entrada en vigor de algunas medidas concretas podría dilatarse un poco más en el tiempo.

¿Cuáles son los aspectos más importantes para la ley de vivienda?

La elaboración de esta ley no ha estado exenta de polémica. Una diversidad de opiniones que, lógicamente, está relacionada con los principales aspectos de la ley de vivienda. Entre los aspectos principales de esta ley se encuentran: 

  • Regulación de los desahucios. La ley de vivienda establecerá un sistema que permita facilitar y agilizar la conversación entre los servicios sociales y los jueces. De esta manera, se podrá allanar el camino para gestionar una alternativa habitacional para las personas vulnerables. 
  • Se define quiénes son los grandes propietarios y se realizan cambios en su fiscalidad. Bajo el concepto de gran tenedor de vivienda se agrupa a cualquier persona física o jurídica que tenga más de diez inmuebles (urbanos y de uso residencial). O, en su defecto también sirve para aquellos que cuenten con una superficie construida que supere los 1.500 m2 de uso residencial. Para todos ellos se eliminarán algunas bonificaciones fiscales. 
  • Sobrecarga en el IBI para las viviendas vacías. Uno de los cambios que llegará en el ámbito fiscal está relacionado con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Con la nueva ley de vivienda se permitirá a los ayuntamientos la aplicación de una sobrecarga de hasta el 150 %. Esta carga añadida se aplicará sobre la cuota líquida del IBI y solo aplicará a las viviendas que lleven más de dos años vacías.  
  • Definición de zonas tensionadas y control de precios del alquiler. Uno de los puntos que más rechazo ha creado y que lleva mucho tiempo siendo objeto de debate, es el control de precios del alquiler. El mecanismo que se establece la ley de vivienda afectaría a las zonas consideradas como tensionadas y a los grandes tenedores de vivienda. Para la puesta en marcha de esta medida se ha establecido un plazo de 18 meses que permita definir el índice de referencia del coste del alquiler. Si quieres saber más sobre la limitación de precios del alquiler, puedes hacerlo en este artículo
  • Modificación de las viviendas protegidas. La calificación de la vivienda protegida se vuelve de carácter indefinido garantizando siempre un periodo de 30 años. Asimismo, el parque público de vivienda queda protegido con el objetivo de evitar que pueda ser enajenado. 
  • Ventajas fiscales para pequeños propietarios. Aquellos pequeños propietarios que alquilen su vivienda podrán acogerse a descuentos e incentivos fiscales. Unas bonificaciones que podrán alcanzar el 90 % del alquiler y que dependerán de diferentes supuestos. Por ejemplo, si se alquila en un área tensionada o si se alquila a jóvenes. 
  • Vivienda asequible incentivada de titularidad privada. Este concepto también introduce beneficios fiscales para los propietarios que ofrezcan un alquiler a precios reducidos. 

Ley de vivienda e inversión en el mercado inmobiliario 

Para un mercado de peso en nuestro país como es el inmobiliario, otra de las principales inquietudes es la de cómo afectará a la inversión. En los últimos meses, la entrada en vigor de esta nueva ley ha generado incertidumbre entre los inversores. 

En este sentido, lo primero que hay que tener en cuenta es que la ley de vivienda aún no ha sido aprobada por las Cortes. Por lo tanto, todavía no tiene vigencia ninguna de las medidas planteadas y que son varios los intentos que han quedado en agua de borrajas.

Lo que sí parece bastante claro es que los grandes propietarios de vivienda serán los principales damnificados. Por ello, si estás pensando en hacer una primera inversión en vivienda, las condiciones previsiblemente serán similares a las actuales. 

Si el objetivo de esta inversión es la puesta en alquiler del inmueble, ten en cuenta que, en principio, las limitaciones de precio solo afectarán a las zonas tensionadas. Y, además, pondrían el foco en los grandes propietarios. 

Pese a esto, tras la aprobación de la ley de vivienda habrá 18 meses en los que se tendrán que concretar cuestiones como el índice de precios que se usará como referencia. Y no solo eso, sino que las comunidades autónomas y los ayuntamientos también tendrán que decidir y fijar los límites que aplican en su territorio para esta norma. 

Por otro lado, comprar una vivienda alquilada o comprar para alquilar va a seguir siendo una buena inversión. De hecho, y como hemos comentado, esta ley prevé ventajas fiscales para los pequeños propietarios que ajusten la renta del alquiler. Por lo tanto, llegado el momento, lo conveniente será evaluar cuál es la opción más interesante y seguir ese camino

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