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Gastos deducibles en una vivienda alquilada al detalle

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Si eres propietario de vivienda y te planteas ponerla en alquiler o si vas a invertir en vivienda para alquilar, probablemente estés evaluando los pros y los contras. Poniendo el foco en los beneficios no puedes pasar por alto la fiscalidad. Si quieres conocer los gastos deducibles en una vivienda alquilada, sigue leyendo. 

Cuando tenemos un piso con inquilinos, no nos podemos quedar únicamente en gastos e ingresos porque la fiscalidad impacta, y a veces, mucho, en el rendimiento de una inversión.

Hablando de fiscalidad el primer tema es el de los gastos deducibles, que es especialmente importante consultar antes y durante la campaña de la Renta, que comenzará enseguida. Un momento en el que todos los propietarios de una vivienda ya alquilada deben tener en cuenta todas estas deducciones para poder beneficiarse de ellas al presentar la declaración de la Renta. 

Para ello, también es importante tener presente toda la documentación necesaria para justificar estos gastos como facturas o recibos de todos los gastos que se pueden deducir. 

Tabla de contenidos

¿Se pueden deducir los gastos de todo tipo de viviendas?

No, no se pueden deducir los gastos de todo tipo de viviendas,  esta reducción fiscal se aplica únicamente en los arrendamientos de viviendas habitables destinados a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Es decir, no importa si el inquilino ocupa la vivienda como residencia habitual o no, lo importante es que el destino sea la residencia permanente, por ejemplo, en el caso de personas que vivan también largos periodos de tiempo en el extranjero. 

Además, es importante tener en cuenta que esta reducción no solo se aplica al alquiler de la vivienda en sí, sino que también se extiende a otros elementos que forman parte de la misma, como trasteros, plazas de garaje, mobiliario y otros accesorios cedidos por el mismo propietario.

Sin embargo, no todos los arrendamientos de inmuebles están incluidos en esta reducción. No se consideran arrendamientos de vivienda aquellos que no tienen este destino, como los alquileres turísticos de temporada o los arrendamientos realizados en el ejercicio de una actividad económica, como oficinas o locales.

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¿Cuáles son los gastos deducibles de un propietario de una vivienda alquilada?

En este sentido, la Agencia Tributaria contempla una serie de gastos deducibles para un propietario de un piso de alquiler. Concretamente hay siete gastos que se pueden deducir. Entre ellos se encuentran los impuestos, amortización de bienes inmuebles, primas de seguros de hogar o coste de los suministros. 

  1. Impuestos 

Los tributos son, probablemente, lo primero que se viene a la cabeza al pensar en deducciones fiscales. En este apartado se incluye, en primer lugar, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)Un impuesto del que ya hemos hablado en otras ocasiones en este blog y que grava la titularidad de la vivienda. Es un cargo que, por lo general, paga el propietario. 

El IBI, además, con la  ley de vivienda ha estado en boca de todos ya que, con esta normativa, se contempla una sobrecarga para las viviendas que lleven más de dos años vacías, que se juntan al resto de gastos.

Pero, volviendo a los gastos deducibles para un propietario, en el ámbito de impuestos también hay que considerar otros pagos como la tasa de basuras, limpieza o alumbrado o el llamado recibo de la contribución, aunque estos impuesto es competencia del ayuntamiento de la localidad y no siempre existen.

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  1. Gastos relacionados con los seguros

Los seguros para vivienda de alquiler son una herramienta que otorga tranquilidad a los propietarios de inmuebles alquilados. Gracias a ellos, los arrendadores quedan protegidos ante impagos o desperfectos intencionados por parte de los inquilinos, por ejemplo. 

Pero, además, las primas de estos seguros de impago también se encuentran entre los gastos deducibles para un propietario. Así, contar con uno de estos seguros para un piso de alquiler no solo permite evitar imprevistos no deseados sino que, además, es un gasto deducible. 

Los seguros del hogar también se incluyen dentro de esta categoría con independencia de si son continente únicamente o contenido en el caso de una vivienda amueblada. 

  1. Contrato de alquiler

A la hora de formalizar un contrato de alquiler pueden aparecer una serie de gastos derivados de esta gestión. Por ejemplo, por haber revisado con un abogado el contrato o por haberlo hecho mediante una inmobiliaria. En ambos casos, se trata de gastos deducibles para un propietario de una vivienda alquilada. 

  1. La hipoteca 

Cuando la vivienda alquilada está asociada a un préstamo hipotecario, los intereses que este genera se pueden deducir. De la misma manera que, cuando se amortiza una hipoteca también genera gastos que la Agencia Tributaria contempla como deducibles en la declaración de la Renta. Así, aquellas operaciones de inversión inmobiliaria que utilizan la hipoteca para incrementar la rentabilidad pueden convertirse en una opción aún más valorable para lo pequeños y medianos inversores. 

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  1. Suministros y gastos de comunidad

El uso de la vivienda también tiene otros gastos adheridos como, por ejemplo, los suministros y los gastos de comunidad. En el caso de los suministros, habitualmente no son cargo del propietario, sino que los paga el inquilino. Pero, en el caso contrario, el arrendador podría deducirse el gasto. 

En el caso de la comunidad, se trata de un gasto que no tan frecuentemente asumen los inquilinos. Pero, nuevamente, el pago de las cuotas de la comunidad también entra dentro de los gastos deducibles para un propietario. 

  1. Gastos asociados a la conservación del inmueble 

En el día a día de un hogar es normal que haya que hacer arreglos: reparaciones de la calefacción, de ventanas, de puertas… todos estos gastos también se los puede deducir el arrendador, es critico que se cuenten con facturas para poder demostrar el gasto llegado el momento. 

Sin embargo, en este punto es importante aclarar que no se incluyen las acciones derivadas de las mejoras en el inmueble, puesto que no son gastos de conservación de la vivienda como tal. 

¿Qué arreglos en la vivienda de alquiler son deducibles?

Si eres propietario de un inmueble, es importante que conozcas la diferencia entre gastos de conservación y reparación, y las inversiones y mejoras que puedas realizar en tu propiedad. ¿Por qué? Porque esta distinción puede afectar a la forma en que tributas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

En primer lugar, debes saber que la normativa del IRPF no define el concepto de inversiones y mejoras. Lo que sí se define son los gastos de conservación y reparación, que son aquellos que se realizan en un ejercicio con el fin de mantener la vida útil del activo y su capacidad productiva o de uso.

Por otro lado, las inversiones y mejoras se incorporan al inmueble con efectos en más de un ejercicio o año, y tienen como resultado un aumento de la capacidad o habitabilidad del mismo, o bien, un alargamiento de su vida útil.

Por ejemplo, si decides instalar calefacción o un ascensor en un edificio donde antes no existían, esto se considera una inversión o mejora, y no un gasto deducible. Sin embargo, si debes sustituir la calefacción o el ascensor por razones de mantenimiento del uso normal, entonces esto se considera un gasto deducible.

Es importante destacar que si realizas una inversión o mejora en tu inmueble, esto incrementará el valor de adquisición del mismo, lo que significa que podrás amortizar sobre este nuevo valor.

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7. Amortización de bienes inmuebles 

La amortización es un concepto clave en el ámbito de la fiscalidad de los inmuebles alquilados. Pero, ¿qué es exactamente la amortización? La amortización es la forma de reflejar contablemente la depreciación de un bien. En otras palabras, la amortización refleja la pérdida de valor que experimentan los bienes con el paso del tiempo.

En el caso de los inmuebles alquilados, los importes correspondientes a la amortización son deducibles siempre que respondan a una depreciación efectiva. Es decir, si el inmueble sufre un desgaste o deterioro, se puede amortizar el valor del bien en proporción al tiempo en que se ha tenido arrendado.

Los bienes que pueden ser amortizados son, principalmente, los inmuebles y los bienes muebles cedidos con el inmueble, como el mobiliario o los electrodomésticos. En el caso de los inmuebles, el porcentaje máximo de amortización es del 3%, aplicado sobre el mayor de los valores de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el coste o valor del suelo.

Pero que no cunda el pánico, actualmente la agencia tributaria lo está calculando por defecto en la declaración una vez introducidos los costes de la compra. 

Por su parte, los bienes muebles se amortizan según las tablas de amortización aprobadas en relación con los bienes afectos a actividades económicas en el método de estimación directa simplificada. No se permite su amortización libremente o de forma acelerada.

Un análisis detallado de todos los gastos deducibles mejorará el rendimiento de tu inversión

En conclusión, si eres propietario de una vivienda alquilada o estás pensando en invertir en una para alquilar, es importante tener en cuenta los beneficios fiscales que pueden afectar el rendimiento de tu inversión. Para poder beneficiarte de los gastos deducibles, es fundamental conocerlos y tener en cuenta toda la documentación necesaria para justificarlos.

Sin embargo, no todos los arrendamientos de inmuebles están incluidos en esta reducción, por lo que es importante conocer las excepciones y limitaciones.

Además, los gastos deducibles incluyen impuestos, seguros y otros costos asociados a la propiedad y el mantenimiento de la vivienda, pero no todos los gastos son deducibles. En general, conocer los gastos deducibles es una manera de maximizar el rendimiento de una inversión en una propiedad de alquiler.

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