Vender un piso con inquilinos

Lo teníamos claro, el mercado inmobiliario se estaba animando, este escenario creciente de precios y una mayor seguridad jurídica hace que sean muchos los propietarios que se lanzan a vender su propiedad y que tenga inquilinos no es un impedimento.

Son muchos los inversores que se preguntan, al comprar una propiedad arrendada, los motivos por los cuales un propietario se decide a vender una propiedad que es rentable.

Hay situaciones de todo tipo, que van desde que durante la crisis, la mejor opción fuese alquilarlo, hasta divorcios o herencias, necesidades de efectivo por motivos personales o porque el ciclo de la inversión a llegado a su fin.

Las razones por las cuales vender un piso con inquilinos son muy variadas y diversas, pero los miedos e incertidumbres son muy parecidos tanto para el comprador como para el vendedor y puesto, para el inquilino que ve como cambia de manos la propiedad, y con ello, su contrato de arrendamiento.

1. ¿Se puede vender, y comprar, una vivienda con inquilinos?

La gran pregunta tiene una fácil respuesta en la ley 29/1994 de arrendamientos urbanos (LAU), sus antecesoras y posteriores reformas, que permite la enajenación de la propiedad aún y cuando hay ocupantes.

En el caso de una vivienda, piso o casa, tiene algunas consideraciones especiales respecto a los locales.

En el caso de que estes tratando con un inmueble alquilado con un contrato anterior a la reforma del Real Decreto Ley 2/1985 del 30 de abril se consideran PISOS DE RENTA ANTIGUA

2. ¿Qué trámites concretos existen para vender un inmueble con inquilinos?

En primer lugar, hay que informar a los inquilinos de la venta y para hacer eso correctamente deberemos conocer si tu inquilino tiene derecho a tanteo y retracto.

Para informar en linea del requerimiento lega, habrá que enviarles un burofax (os dejamos unos modelos descargables al final del post) o equivalente, informándoles de la venta y sus condiciones en función de si tienen ese derecho o no.

Saber esto es fácil, pues la renuncia a este derecho, llamado tanteo y retracto,  tiene que ser expresa en el contrato, a continuación te explicamos que significan esos conceptos y cómo saber si está o no renunciado.

3. ¿Tanteo y retracto? ¿que son?

 Son dos derechos que puede tener, o no, el inquilino con respecto a la compra del inmueble y que se pueden ejecutar en momentos diferentes.

El tanteo es el llamado derecho de adquisición preferente por el cual el arrendador (tu inquilino) tiene derecho sobre otro comprador a comprarte el inmueble en las mismas condiciones que lo haría otro comprador.

No se puede tener un derecho sin el otro, de manera que si un inquilino tiene derecho de tanteo, irremediablemente, tiene derecho a retracto.

El derecho de retracto es el derecho por el cual el arrendador podría reclamar la venta del inmueble después de vendido y que se puede ejecutar hasta 30 días después de la comunicación de la venta si no se le hubiese comunicado antes o bien hubiesen cambiado las condiciones de la misma.

4. ¿Todos los inquilinos tienen derecho a adquisición preferente (derecho de tanteo)?

No, eso dependerá del contrato y del momento en que se formalizó. Simplificando, contratos posteriores a La ley 29/1994 pero anteriores a la ley 4/2013 del 4 de junio de la reforma del alquiler, tienen este derecho como irrenunciable salvo aquellos contratos de duración superior a 5 años.

Así que, ¡atención! aún si tu inquilino hubiese renunciado a ese derecho en un contrato anterior a 2013 no sería válido.

Sin embargo, contratos subscritos después de junio de 2013, podemos encontrar que tengan expresamente renunciado a este derecho.

Eso significa que solo informarles de la intención de venta del piso o casa sin necesariamente ofrecerles la compra del mismo/a.

5. ¿Y al vender un edificio con inquilinos?

En el caso de que estés formalizando la venta de un edificio entero, este derecho no es aplicable aún sin estar renunciado y, por lo tanto, solo tendrás que informarles de la intención de venta.

6. ¿Cómo informar a los inquilinos de la venta?

Cuando quieres vender un piso con inquilinos, lo primero de todo es informar a tu inquilino de tu intención de venta incluso de palabra, ¡quién sabe!, quizás te ahorres un buen puñado de trámites si tu inquilino está interesado en comprarla.

Habla primero con tus arrendatarios, somos personas y nos gustan que nos expliquen las cosas, en especial cuando se está hablando de nuestro hogar.

La ley arriba mencionada solo habla de una comunicación fehaciente, esto es, que quede constancia, desde Inviertis os recomendamos un burofax con acuse de contenido pero con las nuevas tecnologías existen otros métodos también admitidos frente a un tribunal.

Esta comunicación tiene que enviarse al menos 30 días antes de la venta y tiene una vida útil de 180. Es decir, asegúrate de enviarlo 30 días de la venta, pero si lo enviaste y ya han pasado 6 meses, tendrás que volverlo a enviar.

7. ¿Qué pasa con el contrato de los inquilinos?, ¿se les mantiene?

Aquí la respuesta ya no es ni tan clara, ni tan fácil. Primero debemos hacer una distinción entre aquellos contratos depositados en el registro de la propiedad (no es lo mismo que depositarlos en el registro de fianzas o alquiler de tu comunidad) y los que no.

Si el contrato está inscrito en el registro de la propiedad, el inquilino tiene blindados sus derechos y obligaciones y el comprador verá subrogado el contrato existente.

Si el contrato no está inscrito, que suele ser lo más común, el comprador podría pedirles a los inquilinos que se marchen en un plazo de 3 meses y esto puede suponer un problema si los inquilinos consideran que hay sufrido un perjuicio y pueden pedirte, a ti, daños y perjuicios.

Por ello es importante asegurarte al vender tu piso con inquilinos que el comprador es un autentico inversor y no un comprador que lo quiere para ir a vivir para evitar que les pida que se marchen tras la compra del inmueble.

8. Los inquilinos tienen derecho de preferencia de compra, ¿cómo procedo?

Tener derecho de tanteo (preferencia de compra) no significa algo negativo, solo que ellos deben de prevalecer sobre otro comprador en las mismas condiciones. No significa que debas vender más barato, por ejemplo.

Sin embargo, para evitar males futuros, si tu inquilino ha mostrado interés en comprar la propiedad en algún momento, desde Inviertis siempre aconsejamos dar tu mejor precio.

Ese precio al que estarías dispuesto a vender con dinero en mano y después de seis meses a la venta, más vale dinero hoy en mano que ciento volando mañana. 

Además, en el caso de que no lleguéis a un acuerdo, el inquilino sabrá que lo has tenido en cuenta y las posibilidades de que colabore para encontrar un buen comprador sean mayores.

Una vez hayas mantenido esta conversación con ellos, y tanto si les interesa, como si no, deberías de enviarle una comunicación con las condiciones de venta. (Os dejamos unos modelos al final del post)

Esto es porque junto con el derecho de adquisición preferente (Tanteo) viene el de Retracto que podría reclamar para sí la venta una vez formalizada y que considerara que no se ajusta a las condiciones que les ofrecisteis en primer momento.

9. ¿Porque vender un piso con inquilinos, porque no esperar a que se marchen y vender vacío?

Si bien es cierto, que cuando vendemos una propiedad vacía apuntamos a un publico más amplio, vender una propiedad con inquilinos ofrece muchas ventajas;

• Mantendrás tus ingresos y la rentabilidad de la inversión.
• Tu propiedad estará ocupada y protegida de ocupaciones ilegales.
• No sufrirá el deterioro que sufre una propiedad vacía.
• No tendrás que hacer arreglos o prepararla para venta.

Además, no hay que olvidar el componente social,  ofrece la posibilidad de que sus inquilinos mantengan su hogar.

Y ten en cuenta, vender la propiedad libre de ocupantes no significa necesariamente venderla ni más rápido ni a mejor precio.

También te puede interesar: Declaración de la renta tras vender un piso.

Descarga disponible de los modelos de burofax a enviar a tu inquilino en el caso de querer informar de la venta del inmueble

AQUÍ SI NO TIENEN DERECHO DE TANTEO

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En Inviertis somos expertos en inmuebles en rentabilidad y nuestros esfuerzos se enfocan en mantener el activo principal de tu propiedad; los inquilinos