Publicado por La inflación, la crisis energética, la guerra, el límite del alquiler, la subida de tipos… ¿estás pensando en invertir o en vender tu piso alquilado y no sabes a qué atenerte? Para poder hacer una buena previsión de inversión inmobiliaria en este 2023, hemos analizamos cómo se han comportado las ventas en los últimos meses de 2022 y éstas son nuestras conclusiones. Aquí te dejamos la previsión de la inversión inmobiliaria de nuestra CEO, Rebeca Pérez, para este 2023.
Primer punto clave para la previsión de inversión inmobiliaria en 2023: ¿Cómo crees que evolucionará el número de operaciones de compra-venta?
Pese a la prudencia por naturaleza del inversor y las barreras de financiación obvias, hemos notado que el número de operaciones se ha mantenido estable e incluso ha aumentado de cara a final de año. Al final no podemos olvidar que la inversión inmobiliaria es un refugio frente a la inflación y quien tiene dinero necesita ponerla a salvo. Además, solo el 20% de los inversores apalancan la inversión. Por eso, en 2023, creo que todo vendrá marcado por la evolución que sigan los precios de material primas pero aunque se vaticina un enfriamiento de las operaciones para el primer trimestre, y cabe esperar también para el segundo, la segunda parte del año veremos un acelerón para recuperar el tiempo perdido como ya vimos durante 2020.
Segundo punto clave para la previsión de inversión inmobiliaria en 2023:¿Cómo evolucionará el precio de compra y alquiler?
En el precio de compra se están notando ajustes encaminados a ofrecer mejor rentabilidad. En general notamos que el propietario está más predispuesto a ajustar el precio antes que subir el alquiler. Es importante resaltar la preocupación del arrendador por conservar un buen inquilino, son los propietarios de inmuebles vacíos los que están empujando la escalada de precios.
El precio del alquiler es un problema que se arregla con oferta, lo cual no es fácil y sin grandes cambios en el horizonte legislativo o fiscal no esperamos que haya correcciones a la baja sino más bien al contrario. Si el endurecimiento de las condiciones de la financiación no frenan su escalada. El precio de la vivienda va a ser muy susceptible a la demanda, una menor presión va a empujar a ajustes en esas zonas donde la oferta no había sido absorbida pero se mantendrán estables en los mercados más dinámicos.
Hay una pequeña evolución de la rentabilidad de la inversión en residencial. A lo largo del año se ha incrementado hasta llegar al 7% o 9% en algunas zonas de grandes ciudades debido sobre todo a los ajustes en el precio de venta. Estas rentabilidades serán superiores para las zonas donde se realicen ajustes en el precio de venta pero la limitación a la subida del IPC vigente durante todo el 2023, dejará un poco atadas las rentabilidades existentes. En la contra, conseguiremos inquilinos mucho más fidelizados
Tercer punto clave para la previsión de inversión inmobiliaria en 2023: ¿Cómo es el activo para invertir más rentable?
El tipo de inversión más común y la que mejor equilibrio ofrece entre rentabilidad y seguridad es un piso alquilado en Madrid de entre 150.000€ y 200.000€ de unos 50 m2 en barrios medios. No se puede, ni debe obviar, que las altas rentabilidades en zonas donde una propiedad no supera los 100.000 suele ir asociado a riesgos mayores de impago o liquidez. Observamos como tendencia las operaciones en pequeños apartamentos en Alicante que han superado el 10% de rentabilidad. Esperamos que esta tendencia se consolide en 2023, fomentando la diversificación en las carteras y poniendo en primer lugar los flujos de caja altos a la seguridad.
¿Afectará al tiempo medio por operación de compra?
En este momento, nuestros inversores invierten hasta 30 días para encontrar una oportunidad de inversión en nuestra plataforma. Pero es cada vez más común los casos de inversores registrados que rompen la barrera de los 20 días y operaciones que se han cerrado tras 24h publicadas. Esto es posible gracias a la agilidad que permite nuestra tecnología e información disponible. Quien está buscando una propiedad para invertir no se lo pensará mucho cuando vea una oportunidad, aunque seguramente aquellos inversores que empiezan, sí que se lo tomarán con más cautela tanto por inexperiencia como por la inestabilidad que pueda existe sobre todo hasta mediados de 2023.
¿Hay alguna zona que pueda considerarse mercado emergente en España?
Desde luego. Observamos cambios de tendencia que se consolidarán durante 2023 hacía el sur de España donde la relación precio m2 de venta y alquiler tiene una mayor brecha. La presión de la demanda en Alicante también está propiciando un auge de la zona y no debemos olvidar algunas zonas de interior adyacentes a la capital.
Tercer punto clave para la previsión de inversión inmobiliaria en 2023: ¿Cómo es el activo para invertir más rentable?
El tipo de inversión más común y la que mejor equilibrio ofrece entre rentabilidad y seguridad es un piso alquilado en Madrid de entre 150.000€ y 200.000€ de unos 50 m2 en barrios medios. No se puede, ni debe obviar, que las altas rentabilidades en zonas donde una propiedad no supera los 100.000 suele ir asociado a riesgos mayores de impago o liquidez. Observamos como tendencia las operaciones en pequeños apartamentos en Alicante que han superado el 10% de rentabilidad. Esperamos que esta tendencia se consolide en 2023, fomentando la diversificación en las carteras y poniendo en primer lugar los flujos de caja altos a la seguridad.
¿Seguirá subiendo el coste de la financiación hipotecaria?
La previsible escalada de tipos a lo largo de 2023 seguirá siendo un jarro de agua fría para todo el sector y muy especialmente para el usuario final. Para el perfil inversor el impacto ha sido menor ya que disponen de liquidez y previo a esto ya tenían una baja tendencia ala financiación hipotecaria desde el cambio de la ley hipotecaria y los largos periodos de firma, que unido a perfiles de análisis poco conocedores del perfil inversor, no favorecen el apalancamiento.
