El precio anunciado de la vivienda de segunda mano en España cerró agosto con una subida interanual del 15,6 %, según el último Índice Inmobiliario de Fotocasa. El precio medio se sitúa ya en 3.166 euros por metro cuadrado.
Para entender la magnitud del cambio, una vivienda tipo de 80 metros cuadrados habría pasado de un precio medio anunciado de 219.020 euros a 253.270 euros en apenas un año.
La primera reacción de muchos inversores puede ser pensar que han llegado tarde. Otros, por el contrario, interpretarán la subida como una señal para comprar cuanto antes.
Ninguna de las dos decisiones debería tomarse sin analizar primero la operación.
Una vivienda más cara no siempre es una mejor inversión
La revalorización puede contribuir al crecimiento del patrimonio a largo plazo, pero no es un ingreso garantizado. Además, el porcentaje nacional no representa por igual a todas las ciudades, barrios o viviendas.
Para un inversor que busca ingresos por alquiler, la pregunta principal no debería ser únicamente cuánto puede subir el inmueble. También debe preguntarse qué rendimiento obtiene desde el momento de la compra.
Si una vivienda genera 12.000 euros anuales y se compra por 219.000 euros, su rentabilidad bruta es aproximadamente del 5,5 %. Si el precio de compra aumenta hasta 253.000 euros y la renta no cambia, la rentabilidad cae hasta cerca del 4,7 %.
El inmueble puede seguir siendo atractivo, pero las condiciones de la inversión han cambiado.
La rentabilidad del anuncio no cuenta toda la historia
La rentabilidad bruta es útil para realizar una primera comparación, aunque no refleja cuánto dinero queda realmente en manos del propietario.
Para aproximarse a la rentabilidad neta hay que incorporar gastos como:
- Comunidad de propietarios.
- IBI.
- Seguros.
- Mantenimiento y reparaciones.
- Posibles derramas.
- Costes de gestión.
- Impuestos y gastos asociados a la compra.
También hay que comprobar la situación jurídica y contractual del inmueble. Cuando se compra una vivienda alquilada, el nuevo propietario asume una relación de arrendamiento que ya está en marcha.
Por eso es imprescindible revisar la duración del contrato, las actualizaciones de renta, el historial de pagos, la fianza, las garantías y los derechos que pueda tener el inquilino ante la venta.
Comprar con inquilino aporta información desde el primer día
Una vivienda ya alquilada permite analizar una renta existente en lugar de trabajar únicamente con una estimación de mercado.
El inversor puede conocer cuánto se está cobrando, desde cuándo, con qué regularidad y bajo qué condiciones. También evita, en principio, comenzar la inversión buscando un nuevo arrendatario.
Esto no elimina el riesgo. La renta puede estar por debajo del mercado, el contrato puede limitar determinadas actualizaciones o pueden existir gastos que reduzcan el rendimiento. La ventaja es que estos elementos pueden investigarse antes de comprar.
Entonces, ¿es buen momento para invertir?
No existe una respuesta válida para todo el mercado español.
Un mercado más caro obliga a seleccionar mejor. Habrá operaciones cuyo precio haya subido más rápido que su capacidad para generar ingresos. Otras seguirán ofreciendo una relación razonable entre precio, renta y riesgo.
El objetivo no debería ser comprar porque los precios están subiendo ni dejar de hacerlo esperando una caída general. La decisión debe apoyarse en los números concretos de cada activo.
En un mercado exigente, la diferencia no está solo en encontrar una vivienda. Está en encontrar una inversión cuya rentabilidad pueda comprobarse.
En Inviertis puedes acceder a inmuebles ya alquilados y analizar su precio, contrato, renta y rentabilidad antes de tomar una decisión.
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