Publicado por Vender una vivienda también supone un gasto. Evidentemente, desprenderse de un inmueble en una operación de compraventa traiga consigo una ganancia económica. Aun así, hay que tener en cuenta que, tanto para comenzar el proceso de venta, como para poder cerrar la operación, hay una serie de costes que el vendedor tiene que asumir. ¿Quieres saber cuáles son los gastos por vender una vivienda?
A la hora de cuantificar lo que cuesta vender un inmueble hay que tener en cuenta dos cosas. Por un lado, el gasto derivado de los trámites para vender una vivienda de segunda mano: preparar y solicitar documentación, gastos de inmobiliaria —si los hay—, etc. Y, por otro lado, los impuestos que se deben abonar al vender una casa.
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Cuánto cuesta preparar la venta de una vivienda
Durante el proceso de venta de una vivienda hay que hacer una serie de inversiones que van desde pedir documentos de carácter administrativo hasta poner a punto la vivienda. Estos son algunos de los gastos por vender una vivienda que tienes que asumir durante el inicio y el proceso de venta:
- Solicitar la nota simple. En el Registro de la Propiedad se puede pedir este documento que es necesario para la venta y que contiene información básica sobre el inmueble. Según indican en la web del Colegio de Registradores, este trámite tiene un coste de 9,02 euros por finca.
- Pedir la cédula de habitabilidad. Este documento, aunque es de carácter administrativo, requiere del apoyo de un técnico o despacho habilitado para expedir un informe que certifique que la vivienda cumple con la normativa. El coste de este trámite depende de diversos factores. Por ejemplo, si es una vivienda de primera o de segunda ocupación —que sería el caso de las ventas de inmuebles de segunda mano— o dependiendo de la comunidad autónoma en la que se solicita. Los precios pueden ir desde los 100 euros en adelante.
- Conseguir el certificado energético. Como sucede con la cédula de habitabilidad, el precio del certificado energético cambia en función de la comunidad autónoma y suele tener un precio medio a partir de los 60 euros.
- Agencia inmobiliaria. Si recurres a una agencia para vender el piso, también tendrás que pagar por ello. En este caso, depende de cada agencia: si cobran un porcentaje por la venta o una tarifa fija independientemente del precio del inmueble. Sea como sea, lo normal es que este pago se produzca una vez que el piso se ha vendido.
- Gastos de cancelación de la hipoteca. Si tienes con un crédito hipotecario en vigor para pagar la compra de la vivienda, es posible que tengas que cancelarla. El coste de esta gestión viene determinado en el propio contrato de la hipoteca por lo que, lo aconsejable es que lo consultes con tu entidad bancaria para ver las condiciones y el coste de cancelación.
- Puesta a punto de la vivienda. A la hora de calcular los gastos por vender una vivienda también tienes que tener en cuenta que, si quieres hacer alguna pequeña reforma antes de ponerla a la venta, tienes que contar con el coste adicional que supone.
Los impuestos también forman parte de los gastos por vender una vivienda
La otra parte clave de los gastos por vender una vivienda tiene que ver con los impuestos. Y, concretamente, son tres los tributos que debes tener presentes: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la plusvalía y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Sí que es cierto que, durante una operación de compraventa se producen más pagos de impuestos. Se trata del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y el IVA en el caso de las viviendas nuevas. Estos tres cargos, aunque formen parte del proceso de compraventa, corresponden al comprador y no al vendedor.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Este impuesto grava la titularidad de la vivienda y se paga de manera anual. Tal y como te contamos en este artículo dedicado al IBI, el vendedor tiene que abonar esta tasa en el año de la venta porque, al comenzar el año figuraba como propietario del inmueble.
Pese a esto, sí que existe la posibilidad de que el vendedor repercuta al comprador la parte proporcional del tiempo que haya ostentado el título de propietario de la vivienda vendida.
Plusvalía municipal
Este impuesto de carácter municipal también se conoce como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo que se grava con él es la revalorización del suelo urbano donde se construyen los inmuebles.
El pasado mes de noviembre se modificó la forma en la que se calcula la base imponible del impuesto. Sea como sea, abonar la plusvalía municipal es competencia de los vendedores.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
En este caso estamos ante un impuesto que es competencia del Estado y que grava la ganancia patrimonial obtenida en el año previo. Es decir, una persona que haya vendido una vivienda en 2022, tendrá que tributarla en 2023. Una de las claves de este impuesto a la hora de hablar de los gastos por vender una vivienda es que solo debe declararse si ha habido una ganancia patrimonial.
¿Y cómo se sabe si se ha obtenido una ganancia patrimonial al vender una vivienda? La forma de calcularlo es restar al valor de transmisión el valor de adquisición. El primero, el valor de transmisión, hace referencia a la ganancia económica neta que se obtuvo con la venta. Es decir, el precio de la venta menos los gastos asociados a la operación de compraventa como impuestos o gestión de la inmobiliaria. Por su parte, el valor de adquisición tiene en cuenta toda la inversión realizada por el ahora vendedor desde que compró la vivienda. Es decir, cuánto pagó por ella, qué reformas ha hecho, gastos, etc.
Si el resultado de esta operación es que no se ha obtenido ganancia patrimonial, no será necesario declarar la venta del inmueble. Sin embargo, si el resultado es positivo, Hacienda establece una serie de tramos para definir la carga impositiva que se repercute al vendedor en función del volumen de la ganancia.
Pero, cabe recordar que existen algunas exenciones en el pago del IRPF. Por ejemplo, al reinvertir en una vivienda para convertirla en residencia habitual, por ser mayores de 65 años o al entregar el piso en dación en pago.
Sea como sea, contemplar el pago de la renta, así como el resto de impuestos y gastos es conveniente para poder hacer todos los cálculos de la venta correctamente y no llevarse una sorpresa al final.
