Publicado por Factores clave para decidir dónde invertir en viviendas
Adquirir una propiedad es una decisión que requerirá que consideremos muchos factores, esto se debe a que son de las más grandes inversiones que nos encontramos a lo largo de nuestra vida. Ademas, esa compra en principio será para un largo plazo o porque no, para siempre. Por ello, hemos pensado que podríamos ayuduarte en la búsqueda de tu propiedad destinada a vivienda, explicándote las claves en las que tienes que guiarte para asegurarte realizar la inversión más óptima y adecuada para ti. Antes de empezar la búsqueda de tu propiedad en lo primero que tienes que prestar una cierta atención es en la tendencia del mercado actual de la vivienda. Es importante ver lo que ocurre al tu alrededor, como se está comportando el mercado y saber si es el momento idóneo para invertir en el sector. Tendrás que ponerte en situación antes de buscar propiedad, ser realista con las condiciones y perspectivas que presenta el mercado. Pero tranquilo, contamos con buenas noticias acerca de las inversiones en el sector inmobiliario para este nuevo año, tal y como las presentamos en nuestra pagina “¿Estas pensando en invertir en propiedades en el 2018?” . A continuación una vez visto que el mercado inmobiliario está en una situación de auge y presenta unas condiciones muy adecuadas para invertir en el sector, vamos a empezar con las claves en las que se debería de basar tu búsqueda para hallar ese piso idóneo que estas esperando.
Presupuesto
Lo primero que deberás preguntarte es, ¿Cuánto estoy dispuesto a invertir?
Debes tener presente la cifra que estás dispuesto a invertir ya que eso es determinante para tomar las posteriores decisiones a la hora de realizar tu búsqueda.
Si estás pensando en no hacer una gran inversión en cuanto a propiedades no podrás centrarte únicamente en las grandes ciudades sino que deberás encontrar tu mercado en zonas que se encuentren en una situación de revalorización. Adquirir una propiedad en este tipo de zonas no supone una inversión tan alta pero, con el tiempo se habrá un aumento de la rentabilidad, no solo en el retorno de la inversión, sino en el propio cashflow.
En el caso de que dispongas de suficiente líquido para poder llevar a cabo una inversión importante, te dará mayores posibilidades donde elegir, con mejores condiciones y más ajustado a tus preferencias, pudiendo aspirar a grandes rentabilidades desde el primer momento.
Seleccionar la zona
Si te has decidido a adentrarte en el mundo de las inversiones lo que buscas es rentabilidad y para ello tendrás que tener presente la oferta y la demanda de la ciudad donde busques la propiedad.
Para invertir es importante saber dónde hacerlo, hay que asegurarse comprar una propiedad atractiva en una zona con demanda. Elegir correctamente la zona es un paso importante para hacer una buena inversión. Pero, ¿Qué pasos tenemos que seguir para elegir la ciudad y el barrio dónde invertir?
Para hablar de la zona de inversión lo haremos de mayor a menor, hablando primero de la elección de la ciudad.
Invertir en propiedades residenciales suele ser más rentable en ciudades más grandes. Partiendo de esa base, lo recomendado es buscar para invertir en la ciudad que presente mejores condiciones y con mayor potencial de rentabilidad. No necesariamente tendrá que ser en tu propia ciudad, aunque presente algunas ventajas como el propio conocimiento de la zona.
Antiguamente, el mundo de la inversión inmobiliaria estaba realmente limitado. Los inversores tenían pocas oportunidades de invertir, comparar y expandir horizontes. Eran pocos los que tenían la capacidad de comparar propiedades de distintas zonas, sus búsquedas se limitaban por la cercanía por falta de recursos.
En cambio hoy en día gracias a las nuevas tecnologías nos facilitan la búsqueda de propiedades en todas las partes del mundo y no sólo eso, también nos permite ver la vivienda a través de mapas 3D, ver los planos, incluso delegar la gestión de la compraventa y eso, nos permite abrir nuestro campo de inversión a en aquellas zonas que más nos interesen.
En el supuesto de invertir en una ciudad o barrio ajenos a la tuya, supondrá una parte de investigación.
Aspectos de interés que deberás de investigar;
- Evolución demográfica
- Tasa de desempleo
- Movimiento económico de la zona
- Movimiento académico
- Movimiento turístico
| A través de la web, Inviertis ofrece la posibilidad de evaluar y comparar vecindarios basados en índices de calidad |
Seleccionar la vivienda
BONITA POR DENTRO
Después de elegir la ciudad y los posibles barrios donde hayas decidido querer adquirir tu vivienda, el siguiente paso será establecer unos requisitos básicos por los que deberás guiarte para determinar si una vivienda es de real interés para tu inversión. El primer factor que deberías de tener en cuenta para filtrar las viviendas, es que el inmueble resulte un activo fácil de alquilar, dicho de otra forma, en aspectos de habitabilidad es importante que procuremos que la vivienda en cuestión presente unas buenas condiciones o en caso contrario que podamos darle solución con pequeñas reformas. También son aspectos a considerar otros factores que quitan atractivo a la vivienda y que no es posible una reforma para darle solución. Por ejemplo pisos superiores al segundo piso sin ascensor, viviendas con poca luz natural, la ubicación del piso en un barrio o calle que pueda provocar situaciones de molestias acústicas, malas vistas… e inclusive factores que se refieren a la comunidad como que la fachada y las partes comunes de la comunidad proyecten una buena imagen.BONITA POR FUERA
El siguiente paso una vez hayas valorado la vivienda y el bloque del piso es valorar las condiciones de la calle en el que se sitúe la vivienda. Podemos encontrarnos con la posibilidad que encontremos un piso que presente unas condiciones excepcionales, acogedor, iluminado, que no tengamos que hacer grandes reformas, con ascensor y mucho más… Pero sin duda donde esté situado dentro del barrio será importante para los inquilinos que vayan a ver el piso. Por lo tanto deberemos evaluar que la calle presente unas condiciones aceptables, que transmita tranquilidad, evaluar si la vivienda da a un patio de colegio, locales nocturnos, u otros factores que puedan distorsionar esa tranquilidad. Valorar la comodidad que pueda presentar la calle en relación a servicios (supermercados, hospitales …), al transporte público (analizar que la calle esté bien comunicada) y por ejemplo en el caso de tener vehículo propio, que resulte fácil aparcar o hayan parkings disponibles cerca de la vivienda.Analiza el perfil del inquilino que buscas
Es posible que antes de adquirir la vivienda tengas en mente a qué tipo de inquilino quieras enfocarte. Es importante que analices el perfil de dicho inquilino para adecuar tu búsqueda a sus necesidades. A la combinación de los factores anteriormente mencionados hay que añadir que el piso presente las condiciones adecuadas para el perfil enfocado. Por ejemplo, en el caso que estés buscando perfiles estudiantiles, sería de valorar buscar pisos grandes, con varias habitaciones, que sea un piso céntrico y bien comunicado. Pongamos el caso de que el perfil que buscas es más familiar, deberías de mirar aspectos como disponer de un colegio cercano, que sea una calle tranquila, al menos 3 habitaciones, etc…La selección del inquilino tiene una incidencia directa entre rentabilidad y rotación.
Es decir, una familia tiene tendencia a estar más tiempo en la vivienda pero al mismo tiempo buscan que el precio del aquiler sea asumible a largo plazo y por ello se decantarán por alquileres donde el precio será factor de decisión en muchos casos. Pongamos ahora que te encaras a altos ejecutivos que han sido destinados por sus empresas a una determinada ciudad, si bien el pago está asegurado y la rentabilidad es alta dada la urgencia con la que buscan el alquiler, la rotación también es alta pues se pueden volver a re-ubicar o buscar en unos meses alternativas más asequibles.Seleccionar en base a la rentabilidad
Como inversor debemos basarnos en la rentabilidad y no en el precio de la vivienda, pues al final la rentabilidad es la que nos informa de como nuestro dinero va a “rendir” una vez invertido, cuando lo realmente importante que hay que tener en cuenta es la rentabilidad completa del ejercicio.
A veces es peligroso basar tu búsqueda en adquirir un inmueble barato, es muy possible que eso tenga que ver con; rotación del alquiler, una zona de bajos ingresos, necesidad de reformas etc, que en el medio y largo plazo harán que tu rentabilidad neta merme.
Cuando estés tratando sobre el coste de la compra no te bases en el precio de compraventa, también deberás tener en cuenta los gastos que tengas previos al arrendamiento, como los gastos de reformas, impuestos, intereses de créditos, costes de comunidad, retenciones en el IRPF, etc… que son los que darán forma a tu rentabilidad neta. [échale un ojo a como lo calculamos en Inviertis]
Establecer el precio de alquiler
Una vez tengas la vivienda escogida deberás proceder a establecer un precio de alquiler. Será necesario volver hacer una tarea de investigación. Anteriormente has hecho un testeo de lo que presenta el mercado inmobiliario pero para este punto tendrás que profundizar más. Factores a tener en cuenta:- Situación del mercado inmobiliario en la ciudad /zona escogida
- Parámetros que presenta el barrio y la calle del piso (comparar con las ofertas de la zona)
- Perfil del inquilino
- Interés en la rapidez de alquilar la vivienda (debemos de tener en cuenta que poner un precio demasiado alto podrá atrasar la posibilidad de alquilar)
- Considerar el coste final de la inversión
CLAVES
- Presupuesto
- Elegir la ciudad
- Zona con demanda
- Elección del barrio
- Elección según los factores de interés
- Elegir la vivienda
- Fácil de alquilar
- Atención a los factores que quitan atractivo a la vivienda
- Condiciones de la calle
- Perfil del inquilino
- Rentabilidad
- Coste de compra
- Precio de alquiler
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