Publicado por El momento de la firma de un contrato de alquiler es clave para el futuro de la relación entre arrendador y arrendatario. Este documento recoge las condiciones del acuerdo y todo aquello que está permitido o no, posibles penalizaciones si una de las partes no cumple con lo pactado, etc. Por eso, es conveniente conocer las cláusulas fraudulentas en contratos de alquiler antes de firmar un contrato y así evitar malentendidos futuros.
Para saber qué está permitido y no está permitido en un contrato de alquiler hay que recurrir a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En ella se regula todo lo relacionado con el arrendamiento y ya al inicio, en su artículo 6, advierte que:
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice. Fuente: BOE
Por lo tanto, ante cualquier duda sobre si lo que aparece en el contrato de alquiler es legal o no, hay que recurrir a esta ley. Asimismo, es importante que conozcas cuáles son las cláusulas que deben estar presentes en un contrato de alquiler y tener en cuenta también que si necesitas que te ayuden desde cualquier ámbito relacionado, desde Inviertis ponemos a tu disposición el servicio de la gestión integral del alquiler.
Estas son las principales cláusulas fraudulentas en contratos de alquiler
De manera más concreta, hay algunas cláusulas que se repiten con cierta frecuencia y que son fraudulentas o abusivas. Así que, si vas a firmar un contrato de alquiler presta atención y revisa que no te aparezca ninguna de ellas:
Permanencia mínima y desistimiento del contrato
Ni un año, ni cualquier otro plazo distinto a seis meses. Cuando en un contrato de alquiler se establece una permanencia mínima, esta debe ser de seis meses, según lo establecido en la LAU. Del mismo modo, si el inquilino quiere renunciar al contrato, el plazo que tiene para avisar es de 30 días, no superior. Todo esto queda reflejado en el artículo 11 de la ley:
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. Fuente: BOE
Asimismo, y como se puede leer en el artículo 11 de la LAU, entre ambas partes se puede pactar una indemnización en el caso de que el inquilino abandone la vivienda antes de lo previsto. Eso sí, esta indemnización deberá corresponder a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que quede por cumplir.
Pago de la renta
Otra de las cláusulas fraudulentas en contratos de alquiler que se suele repetir con cierta frecuencia está relacionada con el pago de la renta. Y es que, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que se puede pagar en los siete primeros días del mes. Por lo tanto, el arrendador no puede obligar al inquilino a hacerlo en un plazo inferior.
Además, la ley también señala que, salvo que se especifique lo contrario, el pago se hará de manera mensual. Si se quiere pagar la renta con otra periodicidad, deberá pactarse previamente entre ambas partes. Así se explica en el artículo 17 de la LAU:
“Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”. Fuente: BOE
Actualización del alquiler con el IPC y carácter retroactivo
La actualización del alquiler con el IPC es otro de los puntos susceptibles de conflicto en las cláusulas del alquiler. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, la renta del alquiler solo se puede actualizar cada vez que se cumple un año de vigencia del contrato, siempre que se haya pactado de manera expresa y, además, si no se especifica un índice de referencia, se utilizará el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC). Eso sí, la subida nunca podrá superar la del IPC.
Por lo tanto, si se quiere utilizar el IPC como índice de referencia, debe aparecer en el contrato. De la misma manera que debe reflejarse que la renta se actualizará periódicamente. Además, el cambio de cuota entrará en vigor un mes después de notificarse.
Todo esto queda recogido en el artículo 18 de la LAU:
1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. Fuente: BOE
Con respecto a este tema, también es conveniente recordar que actualmente y, como mínimo, hasta final de 2022, la actualización del alquiler por el IPC está limitada al 2 % debido al plan de coche contra la guerra de Ucrania.
Intromisión del arrendador en la vivienda
Otro de los problemas que pueden surgir durante un arrendamiento y que también está relacionado con las cláusulas fraudulentas en contratos de alquiler es la intromisión del arrendador a la vivienda.
En este caso, la Ley de Arrendamientos Urbanos no recoge nada al respecto. Sin embargo, sí lo hace la Constitución, que declara que “el domicilio es inviolable” en su artículo 18:
El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito. Fuente: BOE
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Que las reparaciones en la vivienda corran a cargo del inquilino
Otra de las cláusulas fraudulentas en contratos de alquiler más frecuente es la que exige al inquilino hacerse cargo de reformas o reparaciones. Pero, según la LAU, esto no es competencia del arrendatario, sino del arrendador.
Además, no está permitido que realizar reformas suponga un incremento de la cuota del alquiler. Eso sí, si surgen reparaciones derivadas del uso diario de la vivienda, serán responsabilidad del inquilino. Así lo refleja el artículo 21 de la LAU referido a la conservación de la vivienda:
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. Fuente: BOE
Aunque estas sean algunas de las cláusulas fraudulentas en contratos de alquiler más frecuentes, hay más. Están relacionadas, por ejemplo, con las prórrogas obligatorias en los contratos, con las mensualidades solicitadas por adelantado al firmar el contrato de alquiler, etc.
Por ello, lo recomendable es que tanto los inquilinos como los propietarios revisen cuidadosamente cada cláusula del contrato. Y, además, esta revisión debe hacerse de la mano de la LAU, para asegurarse de que todo lo que se firme se hace conforme a la ley.
