España se ha convertido en un destino cada vez más atractivo para los inversores mexicanos. Pero antes de comprar surgen preguntas importantes: ¿qué ciudad elegir?, ¿qué impuestos hay que considerar?, ¿cuánto capital se necesita realmente?
Para analizar estas cuestiones, Rebeca Perez CEO de Inviertis participó en una entrevista en Visión Capital sobre las oportunidades, los riesgos y las decisiones que deben tomarse antes de invertir en el mercado inmobiliario español.
A partir de los temas abordados durante la entrevista, ampliamos algunas de las claves que todo inversor debería conocer antes de tomar una decisión.
¿Por qué España sigue atrayendo inversión?
El interés no responde únicamente a una tendencia.
España mantiene un importante desequilibrio entre la creación de nuevos hogares y la oferta disponible. El Banco de España estima un déficit acumulado cercano a las 750.000 viviendas entre 2021 y 2025, concentrado principalmente en las provincias con mayor actividad económica y crecimiento poblacional.
Al mismo tiempo, el precio de la vivienda aumentó un 12,9% interanual durante el primer trimestre de 2026. En el caso de la vivienda de segunda mano, la subida alcanzó el 13,5%.
La inversión inmobiliaria total también superó los 18.400 millones de euros en 2025, un 31% más que el año anterior. Según CBRE, España fue elegida por primera vez como el destino europeo preferido para la inversión inmobiliaria en 2026.
Pero estos datos no significan que cualquier inmueble sea una buena inversión. La oportunidad está en encontrar activos cuyo precio de compra, renta, gastos, contrato y posibilidades de reventa formen una operación coherente.
Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga: ¿dónde invertir?
No existe una ciudad adecuada para todos los perfiles. La elección debe responder al objetivo, el presupuesto y el horizonte de cada inversionista.
Madrid destaca por la profundidad de su demanda, su liquidez y la diversidad de zonas en las que es posible encontrar oportunidades. Puede ser especialmente interesante para quienes priorizan estabilidad y facilidad de salida a largo plazo.
Barcelona mantiene una demanda nacional e internacional sólida, pero también presenta una mayor intervención regulatoria. En el segmento turístico, el Ayuntamiento prevé no renovar las licencias de las viviendas de uso turístico en noviembre de 2028, una medida que obliga a evaluar con especial cuidado este tipo de operaciones.
Valencia combina crecimiento, demanda residencial y precios de entrada generalmente más accesibles que los de Madrid o Barcelona. Además, desde junio de 2026, el tipo general del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales se redujo al 9%.
Málaga continúa atrayendo demanda internacional y capital vinculado al turismo y a las nuevas residencias. Sin embargo, el aumento de los precios de entrada hace necesario estudiar cada zona y evitar que las expectativas de revalorización sean el único argumento de compra.
Más que elegir una ciudad por su popularidad, conviene analizar el barrio, la demanda real de alquiler, el tipo de inquilino, los gastos y la facilidad para vender el activo en el futuro.
El precio anunciado no es el coste real de la inversión
Uno de los errores más frecuentes es calcular la rentabilidad utilizando únicamente el precio de venta.
En una vivienda usada de 400.000 euros, por ejemplo, el ITP general sería aproximadamente:
- Madrid: 24.000 euros, aplicando un 6%.
- Cataluña: 40.000 euros, aplicando un 10%.
- Comunidad Valenciana: 36.000 euros, aplicando un 9%.
Los tipos pueden cambiar según el valor, las características de la operación y la situación del comprador. En Cataluña, además, determinadas adquisiciones realizadas por grandes tenedores o la compra de edificios residenciales completos pueden tributar al 20%.
A estos impuestos hay que sumar los costes de notaría, Registro de la Propiedad, asesoría, financiación, posibles reformas y gestión del inmueble.
Por eso, la rentabilidad debería calcularse sobre la inversión total realizada y no únicamente sobre el precio que aparece en el anuncio.
¿Qué necesita un mejicano para comprar una vivienda en España?
No es necesario ser residente en España para comprar una propiedad. El inversionista deberá contar con un NIE, número utilizado para identificar fiscalmente a los extranjeros en sus operaciones económicas.
El NIE puede solicitarse directamente en España, mediante un representante acreditado o desde una oficina consular española.
Antes de presentar una oferta, recomendamos seguir este orden:
- Definir el objetivo patrimonial de la inversión.
- Establecer el presupuesto total disponible.
- Decidir si la compra se realizará como persona física o mediante una sociedad.
- Obtener el NIE y preparar la documentación financiera.
- Confirmar si existe acceso real a financiación bancaria en España.
- Revisar legal, registral y urbanísticamente el inmueble.
- Analizar el contrato y el historial de cobros si la vivienda ya está alquilada.
- Diseñar un sistema de gestión profesional para administrar el activo desde México.
La estructura fiscal y la financiación deberían resolverse antes de firmar arras. Hacerlo después puede limitar las alternativas y encarecer considerablemente la operación.
La fiscalidad puede cambiar por completo la rentabilidad
Las rentas generadas por una propiedad situada en España pueden tributar en España aunque su propietario mantenga su residencia fiscal en México.
España y México cuentan con un convenio para coordinar la tributación y evitar una doble imposición efectiva. Esto no significa que los ingresos queden automáticamente exentos, sino que cada caso debe analizarse considerando las obligaciones existentes en ambos países.
Según el criterio actualmente publicado por la Agencia Tributaria española, los no residentes situados fuera de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo tributan, con carácter general, al 24% sobre los ingresos íntegros del alquiler.
También hay que anticipar los impuestos de una futura venta. Cuando el propietario vendedor es no residente, el comprador debe retener el 3% del precio como pago a cuenta del impuesto correspondiente.
Por eso, la rentabilidad que importa no es únicamente la que aparece antes de impuestos, sino la que finalmente conserva el inversionista.
Antes de firmar, revisa estos puntos
Una correcta due diligence debería comprobar, como mínimo:
- La titularidad del inmueble y sus posibles cargas.
- Las deudas de comunidad y del IBI.
- Las derramas aprobadas o previstas.
- La situación urbanística y catastral.
- El estado de ocupación de la vivienda.
- El contrato de alquiler y su duración.
- La renta contractual y lo que realmente se cobra.
- El historial de pagos del inquilino.
- Los gastos recurrentes del activo.
- La rentabilidad neta después de impuestos y gestión.
- Las condiciones de salida o futura reventa.
Comprar una vivienda ya alquilada puede permitir generar ingresos desde el primer día, pero también implica asumir un contrato y una relación arrendaticia en marcha. Ambos elementos deben analizarse con el mismo rigor que el propio inmueble.
Comprar una vivienda ya no concede la residencia
La eliminación de la Golden Visa inmobiliaria entró en vigor el 3 de abril de 2025. Desde entonces, comprar una propiedad en España no concede automáticamente una autorización de residencia.
La inversión y la residencia deben plantearse como procesos independientes. Si el inversionista también tiene el objetivo de vivir en España, deberá estudiar las vías migratorias disponibles según su situación profesional, familiar y económica.
La propiedad debe encajar en la estrategia
La pregunta no debería ser únicamente “¿qué inmueble compro?”, sino “¿qué quiero conseguir con esta inversión?”.
Generar ingresos mensuales, proteger patrimonio, diversificar en euros, conseguir revalorización o construir una cartera son objetivos diferentes. Cada uno requiere un activo, una ciudad, una estructura fiscal y un nivel de riesgo distintos.
Por eso, el mejor consejo para un inversionista mexicano es sencillo: no compres primero el inmueble para después diseñar la estrategia. Define la estrategia y busca una propiedad que encaje en ella.
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