Publicado por ¿Te estás planteando invertir en locales comerciales o tienes dudas entre elegir un local o un piso como inversión? Toma nota de los puntos clave a tener en cuenta según nuestros expertos.
Lo primero que debes plantearte es el objetivo que persigues con tu inversión. Si estás buscando una alta rentabilidad, puedes conseguirla tanto si compras un piso para invertir como comprando un local para invertir.
Lo que determinará que elijas uno u otro tipo de inmueble, son 3 factores principales:
- El presupuesto con el que cuentes para invertir. Este presupuesto nunca puede ser igual a los ahorros que tienes. No puedes comprometer todos tus ahorros en una inversión por muy conservadora que sea.
- Lo novato que seas en la inversión inmobiliaria. Tradicionalmente, si es tu primera vez, optarás por un piso para alquilar o ya alquilado como los que tenemos en Inviertis. Y no es que estos inmuebles sean los más rentables, que a menudo también lo son, pero sobre todo te permiten flujos de caja continuos en operaciones core, es decir, muy conservadoras y fácilmente entendibles.
- Enlazado con el anterior, la necesidad que tengas de diversificar tus ahorros. Si tienes algún piso para invertir, un plazo fijo y alguna otra inversión un poco más arriesgada, la inversión en locales comerciales puede hacerte ganar mucho dinero.
¿Por qué invertir en locales comerciales frente a pisos?
- Diversificar tus ahorros: los locales comerciales son una gran alternativa para diversificar los ahorros de todo inversor. De hecho, en 2017 sólo en España se cerraron casi 24.000 transacciones de compraventa en este tipo de inmuebles generando más de 3,7 millones de euros en volumen de mercado.
- La rentabilidad que ofrece comprar un local comercial para alquilarlo es superior a la que ofrecen los pisos para alquilar o ya alquilados. La rentabilidad bruta de invertir en un local comercial está entre el 4% y el 13% tanto si se compra con la intención de obtener rentas por el alquiler de locales como si se compra para venderlo más adelante amortizando la inversión inicial.
- Contratos de alquiler más largos y más flexibles, este tipo de activos cuentan con rentas de alquiler protegidas con contratos más largos. Esto mejora la predicciones de rentabilidad que pueda hacerse el inversor.
- La legislación para estas rentas es más flexible que la de un alquiler residencial, esto permite tener más capacidad para plantear una estrategia de venta del inmueble donde el inversor tiene la posibilidad de vender a buen precio.
- El inquilino puede ser un gran compañía. Sea el tipo de negocio de sea, se alquila para generar ingresos lo que hace que sea un inquilino más solvente que una familia que busca dónde vivir
¿Qué hay que tener en cuenta antes de invertir en un local comercial?
Miguel Sanabria de Alqant nos da los puntos clave a tener en cuenta antes de comprar un local comercial para invertir
- La ubicación, versatilidad y forma. Por lo general, Madrid y Barcelona es lo más demandado. Le siguen ciudades como Valencia, Bilbao, Málaga, Sevilla, Zaragoza, etc. Si tiene muchos metros de fachada o si se encuentra a pie de calle también influye a la hora de elegir un local u otro. Es importante saber si la zona en la que se ubica un local es la adecuada para la actividad que se plantea desarrollar allí.
- Quién es el inquilino. Si es un operador de primer nivel será una operación más segura debido a que son grandes compañías con un menor riesgo de impago. Además, si en un local en el que se ha instalado alguien como una cadena de supermercados, es muy posible que si éste se va quiera venir alguien del mismo sector.
- El Obligado Cumplimiento (OC) que reste de contrato. La existencia de un fin de contrato a muy largo plazo beneficia al inquilino pero no al propietario, al que le interesa un OC largo.
- Que el alquiler esté indexado al IPC. El Real Estate es un lugar seguro donde guardar el dinero para protegerse de la inflación, por lo que las rentas escalonadas, indexadas a IPC con topes o rentas fijas son un estorbo para la inversión. En este momento, los locales no tienen tope en las rentas.
- El desempeño del operador. Qué porcentaje de sus ingresos dedica a la renta. De especial importancia en Centros Comerciales donde es habitual cobrar renta fija + variable.
- La inversión que haya hecho el inquilino en el local. Si el inquilino ha gastado 3x lo que paga en renta anual, es difícil pensar que vaya a abandonar el local en menos de ese periodo de tiempo.
- La rentabilidad. Esto cambia según los ciclos del mercado inmobiliario. Cuanto mejor sean todas las condiciones previas, será más admisible una rentabilidad menor y viceversa. En Retail High Street las rentabilidades se encuentran en torno a 3,75% y acercándose al 4%, para que os hagáis una idea. Operaciones value add pueden estar entre el 15-20% de rentabilidad.
- El tipo de contrato. Los gastos a considerar en estos locales suelen ser IBI, comunidad y seguro. El contrato firmado pacta quién corre con cada uno de estos gastos. Cuantos más gastos pague el arrendatario, mejor será para el inversor. Un contrato Triple Neto (NNN) es aquel en el que el inquilino corre con todos los gastos. Las tasas de basuras y otros gastos vinculados a la actividad suelen ser pagados por el arrendatario.
- Las posibilidades de reconversión. En el caso de querer reconvertirlo en vivienda dependerá de la comunidad en la que esté. La más laxa con este tipo de cambios es Madrid. Y normalmente, se hace esto cuando es una zona con mucha oferta de locales.
Please follow and like us:
