Publicado por Si eres propietario de una vivienda alquilada y, sobre todo, si estás empezando tu andadura como arrendador, probablemente te surjan dudas relacionadas con los gastos, el pago de la cuota del alquiler o qué hacer cuando surgen según qué imprevistos. Así que, en este post te respondemos a algunas de las preguntas más frecuentes entre propietarios.
¿Qué hacer cuando el inquilino se retrasa en el pago del alquiler?
La inseguridad en el cobro es, generalmente, una de las grandes inquietudes del propietario de una vivienda alquilada o del que aspira a serlo. Lo primero que hay que recordar es que el plazo de pago debe quedar reflejado en el contrato de alquiler.
Si no es así, la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 17, establece que, salvo que se determine lo contrario, el pago se realiza mensualmente y debe abonarse en los primeros siete días del mes:
Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
Fuente: Ley de Arrendamientos Urbanos
Si no se hace en tiempo y forma, el inquilino estaría incurriendo en un incumplimiento grave de sus obligaciones. Por lo tanto, sería una causa justificada para proceder a la resolución del contrato de alquiler.
Pese a esto, una de las mejores alternativas es contar siempre con un seguro para viviendas de alquiler. Gracias a ellos, el propietario de una vivienda alquilada podrá recibir protección ante el impago de la cuota. Además, también cubren los desperfectos intencionados o disponen de cualquier otra cobertura propia de un seguro de hogar al uso.
¿Qué gastos tienen que pagar los propietarios de una vivienda alquilada?
El día a día de una vivienda conlleva una serie de gastos que, como es lógico, también existen cuando se trata de un piso alquilado. Por lo general, algunos los cubre el inquilino y otros los debe abonar el arrendador.
Los propietarios de una vivienda alquilada deben encargarse de gastos como, por ejemplo, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). En su lista de gastos también se incluyen la tasa de basuras o la cuota de la comunidad de vecinos.
Cuando hay un seguro de hogar, también debe pagarlo el propietario. Aun así, existen ciertos seguros específicos para que los contraten los inquilinos. Por ello, si el arrendatario quisiera disponer de una de estas pólizas, debería asumir su coste.
Pese a que el dueño del inmueble en alquiler tenga que asumir algunos pagos, hay muchos de ellos que se pueden desgravar en la declaración de la Renta. Como ya te contamos en este artículo, los gastos deducibles del propietario son, por ejemplo, impuestos como el IBI, los gastos de gestión del contrato de alquiler o el de la comunidad.
¿Cómo tiene que proceder el propietario de una vivienda alquilada cuando hay una avería o hace falta hacer alguna reparación?
En este caso se trata de una cuestión que es conveniente aclarar con anterioridad para evitar conflictos posteriores. Esto se debe a que hay que distinguir entre reparaciones necesarias para conservar la vivienda, averías provocadas por el uso habitual del inmueble o daños intencionados.
Este punto también está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Concretamente en el artículo 21:
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Fuente: Ley de Arrendamientos Urbanos
Así, las reparaciones que resulten necesarias para la habitabilidad deben correr a cargo del propietario. Por ejemplo, arreglar un techo para evitar filtraciones o reparaciones de desagües u otros conductos de agua del hogar.
Por otro lado, si se requieren algunas reparaciones menores provocadas como fruto del desgaste habitual del uso de la vivienda, es el inquilino quien debe hacerse cargo.
¿Es posible actualizar la cuota del alquiler?
Los propietarios de una vivienda alquilada pueden actualizar el coste del alquiler. Aunque no todo vale y debe hacerse siguiendo las pautas que se fijan en el artículo 18 de la LAU.
Una de las opciones más frecuentes y recomendables es la de tener como índice de referencia el IPC. En este artículo te contamos todas las claves: cómo hacer la actualización, cuándo se puede hacer, etc.
Pese a que la Ley de Arrendamientos Urbanos estipule esto, a día de hoy la actualización de las rentas del alquiler está limitada. El motivo es que se trata de una de las medidas del plan de choque contra la guerra de Ucrania y con ella se limita a una subida máxima del 2 %. Un límite que, no obstante, estará vigente hasta el próximo 30 de junio. Aquí te explicamos en qué consiste exactamente esta limitación.
¿Cómo elegir a un buen inquilino?
Muchos de los quebraderos de cabeza de los propietarios de una vivienda alquilada pasan por el inquilino. Pero, cuando se tiene a un buen arrendatario, la tranquilidad está asegurada.
Para conseguir un buen inquilino, hay algunos tips que pueden ser de utilidad. Por supuesto, pedir una fianza es el primero. Pero, además de esto, también es útil plantearse qué tipo de inquilinos se quiere tener, pedir referencias o, tras una primera toma de contacto, evaluar las impresiones que nos ha dado.
Unos consejos que, fundamentalmente, aplican para aquellos que ya tienen un piso y necesitan buscar un nuevo inquilino. Pero ¿qué pasa con los que quieren comprar una vivienda como inversión y alquilarla? En ese caso hay una alternativa mucho más eficaz que tratar de acertar con la elección del inquilino. Se trata de comprar un piso alquilado, que te garantice que ya vas a tener un buen arrendatario y que, además, te va a dar rentabilidad desde el primer día.
