La regulación de los alquileres en Cataluña

No sin mucha controversia y una firme oposición por parte de todos los agentes del sector, el pasado 21 de septiembre de 2020, se publicó en el Boletín Oficial del Parlamento de Cataluña, la Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda  (enlace a la ley) que dará paso a la llamada “limite a los precios de alquiler”. De modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, que son relativas a la protección del derecho a la vivienda (“Ley”) y es vigente desde el día siguiente a su publicación.

La Ley sujeta a un régimen de contención de rentas a los contratos de arrendamiento de viviendas destinadas a residencia permanente que se celebren con posterioridad a su entrada en vigor (no aplican para los ya existentes) y que se encuentren en áreas declaradas de mercado tenso de vivienda (“Áreas de Mercado Tenso” que no engloban todas las areas catalanas.

La ley resulta de aplicación a los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos al régimen de contención de rentas regulado por esta norma.
Se aplica, por tanto, exclusivamente, a los contratos de arrendamiento de vivienda en que concurran las siguientes circunstancias:

a) Que la vivienda arrendada sea destinada a residencia permanente del arrendatario.

b) Que la vivienda arrendada esté situada en un área que haya sido declarada área como mercado de vivienda tenso.

Quedan EXCLUIDOS los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta, y los contratos de arrendamiento siguientes:

a) Los suscritos antes del 1 de enero de 1995.

b) Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.

c) Los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.

d) Los de carácter asistencial.

e) Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.

Asimismo, se aplicará a las novaciones de contratos posteriores a la declaración de Áreas de Mercado Tenso que supongan una ampliación de la duración o una modificación de la renta.

Delimitar cuales son esas Áreas de Mercado Tenso corresponde al departamento de la Generalitat de Cataluña competente en materia de vivienda y, en la ciudad de Barcelona, también al Ayuntamiento. Sin embargo,  la Ley incluye como Anexo una lista de los municipios a los que se les aplica temporalmente sus disposiciones, entre los que se incluyen, entre otros, los del área metropolitana de Barcelona.

De darse por constitucional, la aplicación de dicha Ley implicará que la renta pactada al inicio del contrato no podrá superar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano. Este precio de referencia se elabora y publica el departamento competente en materia de vivienda (“Precio de Referencia”). Las partes podrán pactar una renta inferior o superior al 5% del Precio de Referencia si la vivienda tiene al menos 3 de las características o servicios enumerados en la Ley, entre los que se incluyen, estar amueblada o disponer de ascensor, aparcamiento, piscina comunitaria, servicio de conserjería, etc.

Si la vivienda hubiere estado arrendada durante los 5 años anteriores a la entrada en vigor de la Ley, la renta del nuevo contrato tampoco podrá superar el importe pactado en el último contrato de arrendamiento incrementado con el índice de garantía de competitividad aplicable al período comprendido entre la fecha de celebración del contrato anterior y la fecha de suscripción del nuevo.

Si los ingresos de la unidad de convivencia del arrendador persona física son iguales o inferiores a 2,5 veces el Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña (aproximadamente 19.919 euros anuales), solo se aplicará el límite del importe pactado en el último contrato, salvo que los ingresos del arrendatario sean iguales o inferiores a 3,5 veces el citado indicador (aproximadamente 27.887 euros anuales).

Las partes podrán pactar que durante la vigencia del contrato el arrendatario asuma los gastos generales y servicios individuales de la vivienda y se actualice la renta conforme a la normativa aplicable.

El arrendatario podrá solicitar al arrendador la restitución de las cantidades abonadas en exceso de las cantidades fijadas en la Ley con devengo del interés legal incrementado en 3 puntos. Asimismo, el arrendador que incumpla las disposiciones en materia de contención de rentas podrá ser sancionado con multas por importe entre 3.000 y 90.000 euros.

En el caso de viviendas de nueva edificación o resultantes de un proceso de gran rehabilitación, las disposiciones de la Ley se aplicarán a los contratos que se celebren transcurridos 3 años desde su entrada en vigor, y durante los 5 años posteriores a la obtención del certificado final de obra la renta pactada no podrá superar el margen superior del Precio de Referencia.

Asociación Agentes Inmobiliarios de Cataluña, API, 

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