Publicado por A principios del año pasado, el Consejo de Ministros, proponía la Nueva Ley de Vivienda 2023 que te hemos ido actualizando en este blog. Después de muchas especulaciones, el Gobierno llegaba a un acuerdo el pasado viernes, 14 de abril de 2023.
Finalmente la ley de la vivienda se aprobó el 24 de mayo con las siguientes novedades. Puedes consultar el anteproyecto de ley aquí.
Esta nueva ley, la primera referente a la vivienda, regulará varios temas del sector inmobiliario y está muy centrada en los alquileres. Incluye ayudas al acceso a la vivienda, regulación de desahucios y limitaciones de precio del alquiler. Te lo contamos paso por paso.
Tabla de contenidos
Más zonas tensionadas en mercado del alquiler
La declaración de zona tensionada es una de las cuestiones que más quebraderos de cabeza está trayendo a los expertos y no es para menos.
Primero porque se deja en manos de las Comunidades Autónomas y de los ayuntamientos y segundo por la ambigüedad que puede ocasionar los 2 supuestos recogidos en el anteproyecto para declarar tensionada una zona.
Además, la amplitud de una zona tensionada, es decir, una zona con límite al precio del alquiler, podrán ser desde distritos censales a micro zonas e incluso Comunidades Autónomas enteras, según uno de estos 2 criterios:
- Que el precio de los inmuebles de esa zona haya aumentado más de 3 puntos porcentuales el valor del IPC en los últimos 5 años.
POR EJEMPLO: si una vivienda costaba 200.000€ en enero de 2020, hubiese aumentado en enero de 2023 el valor del IPC entre enero de 2020 y 2023 (12,9%) más 3 puntos porcentuales adicionales (15,9%). Así, la vivienda tendría que valer 247.700€.
2. O que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares
POR EJEMPLO: si la renta media de una zona es de 30.000€/año por hogar, la suma del precio de la vivienda (por hipoteca o alquiler) más los gastos de suministros no podrían superar los 10.000€/año.
El análisis de los expertos
Según algunos expertos, tanto si se usa uno u otro criterio para determinar las zonas tensionada, más de 50% del territorio español sería Zona tensionada. Todas las provincias a excepción de Palencia y Vallodolid contarían con zonas tensionadas. Y todas las capitales de provincia y costa estarían dentro de estas zonas.
>>En este post te contamos más detalles sobre las zonas tensionadas
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Si tienes 5 propiedades, eres gran tenedor
Hasta esta Nueva Ley de Vivienda 2023, se consideraba gran tenedor al propietario de 10 inmuebles. Con la Nueva Ley de la Vivienda, se hace una distinción entre grandes y pequeños propietarios.
Grandes tenedores son personas físicas o jurídicas 5 o más propiedades.
Pequeños propietarios: son personas físicas o jurídicas que tengan menos de 5 propiedades.
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El IPC ya no es el índice de referencia
Esta medida es la que más polémica de la Nueva Ley de Vivienda 2023 está generando.
Con la nueva norma, la renta del alquiler empezará a actualizarse según nuevos índices a partir de 2024. Recordemos que durante todo 2023, la actualización de los alquileres está limitada a un máximo del 2%.
En 2024, quedarán desvinculadas del IPC y se limitarán a una subida máxima del 3%. Se prevé que en 2025 se cree un nuevo índice de referencia que será más estable e inferior al IPC.
Este artículo sobre cómo actualizar la renta según el IPC puede serte útil.
Todo lo que tienes que saber sobre la Ley de la Vivienda con expertos patrimonialistas
Cómo se aplica la nueva regulación a los alquileres
La rentas de los alquileres en nuevos contratos estarán reguladas en las zonas tensionadas. Pero esta regulación no se aplicará a las zonas no tensionadas.
Estos topes de los precios, dependerán del tipo de propietario que seas (pequeño o gran tenedor)
Si tienes menos de 5 propiedades, es decir, eres pequeño propietario, se fijará según el precio del alquiler del contrato anterior.
POR EJEMPLO: Si una vivienda tenía un contrato de alquiler por 1.000€/mes. El nuevo contrato no podrá sobrepasar los 1.020€/mes en 2023 (1.000 + 2%), 1.030€/mes en 2024 (1.000€ +3%)
Si eres gran tenedor (más de 5 propiedades) aún está por definir.
El inquilino ya no pagará la comisión de agencia
Con la Nueva Ley de Vivienda 2023, los gastos y honorarios inmobiliarios por la búsqueda de inquilino serán siempre a cargo del propietario.
La comisión de agencia, la solía pagar el inquilino. Ahora será el propietario quien la pague. Se prevé que el inquilino se ahorre alrededor de 1300€ en el alquiler de su vivienda con esta medida.
Más protección en caso de desahucio
Se establecen medidas encaminadas a proteger a inquilinos en riesgo de desahucio:
- Fin a los desahucios sin fecha. Será obligatorio poner una fecha y hora para llevarlos a cabo.
- Se incluyen prórrogas en los procedimientos de más de 2 años.
- Las CCAA podrán poner mecanismos de mediación y alternativas habitacionales.
- Se permite utilizar los fondos del plan estatal de vivienda para ofrecer alternativas a personas en riesgo de desahucio.
Beneficios fiscales para propietarios
A los pequeños propietarios que tengan 1 vivienda en zonas declaradas tensionadas se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para compensar la limitación en los nuevos contratos.
Aún no se conocen detalles, pero en el anterior borrador de febrero de 2022, se contemplaba hasta un 90% de bonificación fiscal.
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Más medidas en el aire
La duda es qué va a pasar con el resto de medidas que recogía el anterior borrador de la Ley de Vivienda 2022. No se ha mencionado nada, pero tampoco se han descartado por lo que habrá que esperar que saber que sucede con estas medidas recogidas en el anterior anteproyecto:
- Alquileres públicos en las nuevas promociones de vivienda. Las nuevas promociones contarán con un 30% de viviendas destinadas al alquiler social.
- Más impuestos para las viviendas vacías. El Gobierno permitirá a los Ayuntamientos aumentar la tasa de IBI hasta un 150% para aquellas viviendas que estén vacías.
- Creación de la vivienda asequible incentivada. Se trata de un nuevo tipo de vivienda enla que los propietarios son personas privadas, con beneficios (fiscales y urbanísticos) para que destinen sus viviendas al alquiler con precio reducido.
- . Creación de un fondo social de vivienda. Es una apuesta por un parque público de alquiler pero no se han dado más detalles.
- Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública. Se considerará el parque público de vivienda social patrimonio por lo que quedará protegido permanentemente y no podrá ser enajenado.
La ley de la vivienda explicada por expertos patrimonialistas
Conclusión: más zonas tensionadas y adiós al IPC
En conclusión, con la nueva manera de declarar las zonas tensionadas, el precio del alquiler puede quedar topado en gran parte de territorio español. Pero al trasladar esta competencia a las CCAA cabe esperar que, en caso de que se apruebe finalmente este borrador, no sea tan excesivo de aplicar.
La Ley de la Vivienda se aprobó el 17 de mayo de 2023.
