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Uno de los aspectos que más dudas genera al comprar un inmueble en España es saber si la operación lleva IVA o ITP. Ambos son impuestos que gravan la compraventa, pero no se aplican a la vez: depende del tipo de inmueble y de si la compra es entre particulares o promotores.
En este artículo te explicamos cuándo se paga cada uno, qué porcentaje corresponde en 2025 según la comunidad autónoma y qué excepciones existen.
Tabla de contenidos
Diferencia entre ITP e IVA en la compraventa
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) → se aplica a inmuebles nuevos o de primera transmisión, es decir, cuando el inmueble se vende por primera vez tras su construcción.
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) → se aplica a inmuebles de segunda mano, cuando el vendedor no es un promotor sino un particular o empresa que revende.
Ambos impuestos se excluyen mutuamente: si pagas IVA, no pagas ITP, y viceversa.
Cuándo se paga IVA
Pagas IVA cuando compras:
- Una vivienda nueva directamente al promotor o constructor.
- Un local comercial nuevo (primera transmisión).
- Una vivienda de segunda mano destinada a uso turístico o explotación económica, si el vendedor es empresa o autónomo que actúa como empresario.
Tipos de IVA en 2025:
- Viviendas: 10 % sobre el precio de compraventa.
- Viviendas de protección oficial: 4 %.
- Locales comerciales: 21 %.
- En Canarias se aplica IGIC del 6,5 % en lugar de IVA.
Además del IVA, estas operaciones pagan el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía según la comunidad autónoma entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor escriturado.
Cuándo se paga ITP
Pagas ITP cuando compras:
- Una vivienda o local de segunda mano, es decir, ya transmitido al menos una vez.
- Cualquier inmueble vendido por un particular, no por un promotor.
Tipos de ITP en 2025 (según comunidad autónoma):
| Comunidad Autónoma | Tipo General ITP 2025 |
|---|---|
| Andalucía | 7% |
| Aragón | Entre 8 y 10% |
| Asturias | Entre 8 y 10% |
| Baleares | Entre 8 y 13% |
| Canarias | 6,5% |
| Cantabria | 9% |
| Castilla-La Mancha | 9% |
| Castilla y León | Entre 8 y 10% |
| Cataluña | Entre 10 y 11% |
| Madrid | 6% |
| Comunidad Valenciana | 10% |
| Extremadura | Entre 8 y 11% |
| Galicia | 8% |
| La Rioja | 7% |
| Murcia | 8% |
| Navarra | 6% |
| País Vasco | 7% |
| Ceuta y Melilla | 6% |
Las comunidades pueden ofrecer tipos reducidos para vivienda habitual, familias numerosas o jóvenes menores de 35 años.
Casos especiales y excepciones
- Locales y oficinas: si el comprador es empresa o autónomo y el inmueble se destinará a una actividad sujeta a IVA, se puede optar por IVA en lugar de ITP, declarando la renuncia a la exención en la escritura.
- Viviendas rehabilitadas: si la reforma es tan completa que equivale a una nueva construcción, también puede aplicarse IVA.
- Terrenos rústicos o solares: tributan con IVA (21 %) si se compran a un promotor o empresa, y con ITP si se compran a un particular.
Resumen rápido
Tipo de inmueble | Impuesto | Tipo 2025 |
Vivienda nueva | IVA | 10 % (IGIC 6,5 % en Canarias) |
Vivienda usada | ITP | 6 % – 13 % según CCAA |
Local nuevo | IVA | 21 % |
Local usado | ITP o IVA (si hay actividad) | 6 % – 10 % o 21 % |
Vivienda turística | IVA | 21 % |
Conclusión
En resumen, el IVA se aplica a inmuebles nuevos y el ITP a los usados.
La diferencia no solo influye en el coste final, sino también en la planificación fiscal de una inversión inmobiliaria.
Antes de comprar, conviene confirmar la condición del inmueble (nuevo o usado) y verificar los tipos vigentes en tu comunidad autónoma para evitar sorpresas.
En Inviertis, ayudamos a los inversores a entender todos los costes asociados a la compraventa para que puedan invertir con claridad, seguridad y rentabilidad.
