Publicado por El contrato de alquiler es un documento fundamental tanto para arrendadores como para arrendatarios. Por un lado, certifica que existe una relación contractual entre ambas partes por las que se alquila una vivienda. Y, por otro, es imprescindible para definir los términos y condiciones del acuerdo y garantizar que todo se realiza de forma legal. En este artículo te contamos qué debe incluir el contrato de alquiler.
Antes de empezar es conveniente recordar que la Ley de Arrendamientos Urbanos es el marco legal para las cuestiones del proceso de arrendamiento. Por lo tanto, también sirve como referencia a la hora de elaborar un contrato de alquiler.
- Los datos de los interesados y de la vivienda
En primer lugar, en un contrato de alquiler se deben incluir los datos tanto del arrendador como del arrendatario. Debe aparecer información como:
- Nombre y apellidos
- Estado civil
- DNI
- Domicilio
Por otro lado, hay que señalar que ambos convienen el arrendamiento de la vivienda e indicar la dirección y la referencia catastral. Asimismo, debe aparecer la renta mensual establecida.
Y, además, en relación con el inmueble también se debe dar información de los elementos que forman parte de la propiedad alquilada. Por ejemplo, un sótano, un trastero o una plaza de garaje.
- Duración del contrato de alquiler, renovación y desistimiento
En el contrato de alquiler hay que poner la duración del contrato y cómo se procedería a la renovación o el desistimiento del mismo. Con respecto a la duración del contrato, el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos especifica el plazo mínimo:
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Fuente: BOE
Siguiendo con lo establecido en el artículo 9 de la LAU, es conveniente definir las condiciones para el vencimiento del contrato o el desistimiento. Por ejemplo, con respecto a lo primero se establece que, al vencer, salvo que el arrendatario avise con dos meses de antelación, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales. Por otro lado, para el desistimiento, se podrá realizar a los seis meses de la firma del contrato siempre que se avise con, al menos, 30 días.
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- Actualización de la renta, fianza y otros gastos
Definir bien la renta y su actualización, el pago de la fianza y cualquier otro gasto son asuntos que tampoco se pueden pasar por alto en el contrato del alquiler. Por lo que se refiere a la cuota del alquiler, aunque no sea obligatorio, es recomendable fijar cómo se actualizará. Una de las opciones más frecuentes es utilizar el IPC para actualizar el alquiler.
Asimismo, existen gastos adheridos a la vivienda. Por ejemplo, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de recogida de basuras o los gastos de comunidad. Por ello, el contrato de alquiler debe reflejar quién se hace cargo de esos gastos.
¿Y cuándo se deben asumir estos pagos? El plazo establecido también tiene que aparecer en el contrato. Por ejemplo, durante los cinco primeros días de cada mes.
También hay que dejar constancia del pago de la fianza, que está regulada por el artículo 36.1 de la LAU:
A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Fuente: BOE
- Vivienda y suministros
El contrato del alquiler tiene que hacer referencia a la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética. En ambos casos se debe especificar que se dispone de ellos y se debe dar una copia al inquilino. Esta copia será devuelta en cuanto finalice el contrato.
Por otro lado, también es interesante que se refleje cuántas personas pueden ocupar el inmueble. Y, además, debe señalar que queda prohibida su sobreocupación. Igualmente, también es recomendable indicar aquellos usos que quedan prohibidos. Por ejemplo, las actividades comerciales o industriales o el uso de materiales explosivos o insalubres.
Los suministros también deben tenerse en cuenta en la redacción del contrato del alquiler. Entre otros motivos, para señalar que es el arrendatario quien debe hacerse cargo de ellos, tanto de la contratación como del mantenimiento.
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¿Y qué pasa si se hacen obras en un piso alquilado?
Para evitar problemas, lo más conveniente es incluir una cláusula en el contrato de alquiler siguiendo lo establecido en el artículo 21 de la LAU:
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Fuente: BOE
Otra información que debe aparecer en el contrato del alquiler
Aparte de todos estos puntos, hay otros asuntos que deben incluirse en el contrato del alquiler. Por ejemplo:
- Subarrendamiento de la vivienda. Si se quiere evitar que se subarriende el inmueble, es conveniente incluir una cláusula que lo prohíba.
- Derecho de adquisición preferente. Si el arrendador pone la vivienda a la venta, se puede establecer que el arrendatario renuncia al derecho de adquisición preferente.
- Procedimiento en caso de fallecimiento del arrendatario. En este caso se refleja que, si el arrendatario falleciese, la relación contractual finalizaría.
- Limpieza de elementos comunes. Puede suceder que no exista servicio de comunidad para la limpieza de la escalera o que no haya portería, por ejemplo. En este tipo de situaciones, si se incluye en el contrato, el inquilino puede ser quien asuma esa tarea cuando, en el orden que se estime en el vecindario, se convenga.
En todo caso, si quieres que no se te pase por alto ninguna información o trámite relacionado con tu inquilino, en Inviertis podemos llevarte la gestión integral del alquiler, para que te despreocupes de todo y solo tengas que preocuparte de recibir la renta.
