Publicado por ¿Sabías que como propietario de un inmueble alquilado tienes la posibilidad de deducir determinados gastos en la declaración de la renta?
Hay varias deducciones que podemos practicar en la declaración de la renta, en concreto las que apuntan a la vivienda son una de las protagonistas en este ámbito.
Se pueden hallar varias razones por las que podemos acceder a deducciones por la vivienda, como la de compra, rehabilitación y alquiler. En este artículo nos centraremos en las deducciones claves por el alquiler de una vivienda que podréis aprovechar para vuestra declaración de IRPF.
Por si no lo sabíais, declarar el IRPF de alquileres implica grandes ventajas para el arrendador. Además de la obligatoriedad de hacerlo, el propietario del inmueble puede deducirse varios gastos del arrendamiento obteniendo así beneficios fiscales.
En cualquier caso, hay que tener en cuenta que la deducción por alquiler es incompatible con el resto de deducciones relacionadas con la vivienda particular. Es decir, no podremos desgravar en la hipoteca y el alquiler de una misma vivienda, ya que para desgravar en vivienda esta debe de considerarse habitual y a efectos fiscales no es posible tener dos viviendas habituales.
Requisitos para considerar una propiedad – vivienda habitual
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En conclusión… si hemos alquilado nuestra vivienda y vivimos en otra propiedad tendremos que desgravar por ella en términos de propietario. Sin embargo existe una excepción a la norma.
¡Excepción! La ley impide compaginar deducción por compra y por alquiler. Sin embargo, es posible aplicarlo en el caso que alquilemos una habitación dentro de nuestra propia vivienda habitual. Es el única circunstancia en la que podremos alquilar parte de nuestra vivienda y seguir desgravando la hipoteca en la declaración de la renta. Aun así, Hacienda restringe el porcentaje de la deducción proporcionalmente a la parte de la casa que es en exclusiva del arrendador, restando el espacio alquilado, por lo tanto no podremos desgravar el 100% de la hipoteca. |
Es cierto que hasta hace unos años esta reducción podía aumentar al 100% en el caso que los inquilinos tuvieran entre 18 y 30 años y sus ingresos netos no alcanzaran los 7.236,60 €, pero a partir del 1 de enero de 2015, se suprimió la exención del 100% en los arrendamientos a menores de 30 años. Hoy por hoy, en general los propietarios tan solo podrán aplicar una reducción del 60% al rendimiento neto por el arrendamiento de vivienda, sin importar la edad de los inquilinos.
Las deducciones por alquiler influyen en el IVA de los alquileres, en los gastos que origine la vivienda y a las rentas que se obtengan de la misma
Así es, los propietarios están exentos de pagar el IVA cuando el alquiler es destinado a vivienda habitual, de todas formas se tendrá que incluir en las facturas y liquidar-lo cuando se trate de un local o oficinas. Además, también podrán deducir la totalidad de los costes de alquilar la vivienda. La lista de gastos es extensa, pero para facilitar una mejor comprensión os facilitamos un listado más acotado realizado por Hacienda.
Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda.
Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda (mobiliario, calderas…).
Impuestos y tasas estatales que repercutan sobre la vivienda (en el caso que los pague el arrendador): IBI, tasa de basuras, alumbrado…
Importes derivados por terceros a concepto de servicios personales como, gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca.
Gastos por la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento.
Gastos de conservación y reparación (sin tener en cuenta los gastos considerados “mejoras en la vivienda”)
Gastos de servicios y suministros (en el caso que los pague el arrendador): luz, agua, gas, teléfono
La amortización del inmueble y los bienes que contenga. Esta será del 3% del valor de construcción por el desgaste del mismo aunque se recomienda informarse acerca de las condiciones establecidas reglamentariamente.
Las primas de contratos de seguro de la vivienda, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, etc.
Los saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada.
Estos gastos se restan al ingreso obtenido por el arrendamiento, de esta forma suponiendo que se ha obtenido 2.000 € con su alquiler, pero ha soportado unos gastos de 600 € por ejemplo en intereses de la hipoteca e impuestos, sólo se tendrá que pagar impuestos sobre la base imponible, es decir la base sobre la que se calcula la cuota a pagar, en este caso 1.400 €. Es con este importe con el que calcularemos la rentabilidad neta.
¿Hay un importe máximo deducible?
Todos los gastos mencionados anteriormente, exceptuando dos tipos de pagos., se pueden aplicar para deducir sin límite de cantidad. En el caso que se obtenga un saldo negativo se podrá deducir en los siguientes 4 años.
Los gastos financieros y los gastos por reparaciones siendo las dos excepciones, sólo se podran deducir hasta el importe cobrado por el alquiler y el exceso no aplicado se permitirá deducirlo en los siguientes 4 años.
Caso práctico
Para asegurarnos que se ha entendido lo explicado anteriormente vamos a llevar a cabo un ejemplo práctico para ver de una forma más visual y real cómo ejecutaríamos las deducciones correspondientes a nuestra vivienda alquilada.
Luis es propietario de un piso situado en el barrio del Clot en Barcelona. Adquirió la vivienda por un valor de 500.000€. Para ello tuvo que utilizar una hipoteca (financiación bancaria). Una vez adquirió el piso, Luis lo alquiló obteniendo unos ingresos anuales de 50.000€.
Llegados a este punto vamos a ver del rendimiento neto que obtuvo que gastos puede deducir:
Para la compra de la vivienda Luis utilizó financiación bancaria, por ello ha de abonar al banco un importe por intereses de 400€ anuales.
Antes de alquilar la vivienda Luis se dispone a contratar un seguro para cubrir los posibles impagos de las rentas incluido la defensa jurídica. Después de mirar varias opciones supongamos que se decide por contratar un seguro que le repercute en unos 300€ .
A la hora de legalizar el arrendamiento, se estableció un contrato de arrendamiento para el cual se aplicaron unos servicios de un abogado que conllevó a abonar 200€ de remuneración.
El siguiente gasto al que se ve obligado a afrontar es una serie de pagos destinados a tasas municipales y tributos.
En el contrato Luis y su alquilado pactan que él se haría cargo de dichos costes y por lo tanto podrá deducir los rendimientos obtenidos. Estos gastos ascienden a 300€ en concepto de IBI, 25€ en tasa de basuras y residuos y por último 20€ en la tasa de alcantarillado.
El piso alquilado forma parte de una comunidad y por ello abona un total de 50€ destinados a la portería y administración.
Después de un tiempo con el piso ya alquilado, en una revisión de desperfectos Luis ve que hay una avería en la cañería, la reparación de esta le supone un gasto de 200€. Estos gastos en conservación son deducibles en la renta anual con el límite del importe de los rendimientos obtenidos en el arrendamiento. El exceso de ese importe tendría que deducirlo en los siguientes cuatro años, aunque en este ejemplo no es el caso.
Aplicando las deducciones:
Por un lado tenemos los ingresos del arrendamiento que ascienden a 50.000€
A esta cifra debemos descontarle los gastos (400+300+300+25+20+200+200)=1.445
La resta de los dos factores deja un rendimiento neto en proceso de arrendamiento de 48.555€. El rendimiento neto está constituido por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles, pudiendo resultar negativo.
Y por último aplicando lo explicado anteriormente sobre el Impuesto de la Renta (IRPF) que decreta, que el rendimiento neto positivo es reducible en un 60% en referencia a los arrendamientos de bienes inmuebles destinados a la vivienda.
Plasmándolo en el caso de Mario, una vez calculado el 60% del rendimiento neto (48.555€) da un resultado de 29.133€ y la rentabilidad del arrendamiento de la vivienda de 19.422€ (48.555-29.133). Esta cifra representa el beneficio obtenido una vez descontados los gastos necesarios para llegar a ella. Se calcula al finalizar el ejercicio, y se dará cuando el beneficio resulte positivo.
Hasta aquí el caso práctico esquematizado de ejemplo del tratamiento que ofrece el IRFP al arrendamiento.
Si tienes más dudas acerca de los gastos deducibles no dudes en preguntarnos dejando un comentario en el artículo, o bien dirígete directamente hacia nosotros a través de info@inviertispro.com
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