Publicado por Convertir un local en vivienda es una tendencia en auge dentro del sector inmobiliario. Y, pese a que sea una opción muy interesante, antes de llevarla a cabo hay que tener en cuenta muchas cuestiones. Por ejemplo, los pasos que hay que seguir para hacer este cambio o qué normativas regulan este cambio de uso.
Al tratarse de un proceso urbanístico en el que se estudian diferentes aspectos técnicos y se realizan trámites con la Administración Pública, se debe contar con la un técnico cualificado que garantice que todo se realiza correctamente. Este profesional se encargará de elaborar toda la documentación técnica necesaria y del asesoramiento durante toda la operación.
¿Cuál es el proceso para convertir un local en vivienda?
Para empezar a llevar a cabo este cambio de uso, hay que saber es si es viable. También es importante ser consciente de que son procesos que pueden ser largos. Esto dependerá de la complejidad de la actuación o de la celeridad de la institución competente a la hora de conceder licencias.
Por otro lado, es necesario tener en cuenta que se trata de un procedimiento que cambia en función de la legislación de cada localidad. Así que es imprescindible contar con la un profesional que, además de controlar los aspectos técnicos del inmueble, vele por el cumplimiento de la normativa.
Estudiar la viabilidad del proyecto
Lo primero de todo es averiguar la viabilidad de convertir un local en vivienda. En este sentido, el técnico será quien realice el estudio correspondiente para saberlo. Para ello, analizará desde los aspectos técnicos del inmueble hasta el cumplimiento de las ordenanzas municipales, del Plan General de Organización Urbana, etc.
Siempre hay que tener presente que el procedimiento dependerá de cada ayuntamiento. Pese a esto, es frecuente que algunos de los trámites que haya que hacer incluyan:
- Saber si el suelo está clasificado como urbano. Este es el primer paso para poder empezar a trabajar. Para ello hay que recurrir al ayuntamiento del municipio para consultar el plan general de ordenación municipal. Aunque dependa de este plan y haya que consultarlo siempre, sí que es más probable que, si el local está ubicado en un edificio de viviendas, se pueda realizar el cambio.
- Consultar si existe alguna limitación urbanística de la zona. Otro de los aspectos que hay que revisar en la normativa es cuál es el límite de viviendas por hectárea de la zona para asegurarse de que tiene cabida.
- Revisar los requisitos que marca el ayuntamiento para convertir un local en vivienda. Para que se pueda considerar vivienda, cada ayuntamiento establece unas pautas concretas y, antes de elaborar el proyecto, es conveniente asegurarse de cuáles son estos requisitos para tenerlos siempre presentes. Estas indicaciones abordan temas como la superficie, la separación de estancias, la ventilación o la altura de la vivienda.
- Mirar los estatutos de la comunidad de propietarios. Además de lo que dictaminen las administraciones públicas, las comunidades de propietarios, en sus propios estatutos, pueden fijar la prohibición de hacer más viviendas en el inmueble.
- Repasar el Código Técnico de Edificación (CTE). A la hora de convertir un local en vivienda, otra de las normativas que se debe respetar es el Código Técnico de Edificación. Allí se dan indicaciones que se deben seguir vinculadas a asuntos la salubridad de la vivienda, el ahorro de energía, la accesibilidad o la seguridad.
Elaborar y ejecutar el proyecto
Una vez que se tienen bajo control todos los requerimientos a nivel de normativa para convertir un local en vivienda, que nos hemos asegurado de que se cumplen y, por lo tanto, la operación es viable, hay que continuar con el proyecto. Para ello, es necesario contar con un técnico encargado de elaborarlo y firmarlo para presentarlo en el ayuntamiento.
En cuanto se obtiene la aprobación para llevarlo a término, en el consistorio se tramita la licencia de obra, así como el resto de permisos necesarios. Asimismo, se deben pagar las tasas correspondientes para poder comenzar el proceso de reforma.
Para completar la conversión de local a vivienda, también habrá que registrar la nueva vivienda ante notario y en el Registro de la Propiedad. Además de esto, es necesario solicitar la licencia de ocupación o la cédula de habitabilidad. Por otro lado, hay que comunicar en el Catastro el cambio para modificar el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Ventajas e inconvenientes
Aparte de considerar todo el proceso que hay que seguir para convertir un local en vivienda, antes de dar el paso, es conveniente valorar las ventajas e inconvenientes de realizar una operación de este tipo.
Un aspecto que suele resultar muy atractivo está vinculado a lo económico: reconvertir un local en vivienda es más barato. Adquirir un local es más económico y, en consecuencia, se puede invertir más en una reforma que dote a la nueva vivienda de un mayor valor.
Por otro lado, dentro del proceso de reforma se puede apostar por crear un hogar que sea más eficiente a nivel energético. También, al tratarse de un proyecto nuevo, nace la oportunidad de crear un espacio moderno adaptado a las necesidades y gustos del propietario.
Otra de las ventajas de apostar por convertir un local en vivienda es que puede ser una opción interesante como inversión. Para saber lo idóneo de la inversión hay que considerar más aspectos como, por ejemplo, la ubicación. Ya que si es una zona comercial, es posible que no compense convertirlo en vivienda.
Además, al tener que revisar tanta normativa y recibir diferentes aprobaciones de los organismos competentes, los trámites burocráticos son largos, lo que en algunos casos puede suponer un inconveniente. Igual que puede suceder con todo lo relativo al préstamo hipotecario, ya que puede tener unas condiciones diferentes y algo más restrictivas que si se tratase de una vivienda al uso.
Convertir un local en vivienda como inversión
Como hemos comentado, hacer este cambio de uso puede ser una idea atractiva para inversores. En este caso, desde Proyectos Málaga explican que la solución más rentable para el cambio de local a vivienda como inversión es la creación de lofts o estudios que, habitualmente, se aprovechan para alquiler.
Y no podríamos estar más de acuerdo porque acaban de llegar a nuestro marketplace 3 viviendas ubicadas en antiguos locales en Madrid. Todas tienen rentabilidades superiores al 5%.
